Immobilien im Stiftungsvermögen und das Quantum Hoffnung

Wir bringen Stiftungen zu den drei fondsfibel-Immobilienfonds auf den aktuellen Stand

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Immofonds anno 2023
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Immobilien sollten im Stiftungsvermögen einen festen Platz haben. Andererseits häufen sich derzeit die Nachrichten vom Immobilienmarkt, denn entgegen aller Erwartungen steigen Immobilienpreise nicht ewig, und nicht immer. Für uns heißt das, die auf fondsfibel.de selektierten Immobilienfonds einmal ausführlich zu analysieren und mit den Fondslenkern das abzuklopfen, was aus Stiftungssicht wichtig ist. Heraus kam, dass – clever positioniert – die Chancen in nachhaltig aufgestellten Immobilienfonds heute deutlich überwiegen. Von den Headlines dürfte hier weitaus mehr übrigbleiben als ein Quantum Hoffnung auf weiter attraktive Renditen.

Die Schlagzeilen, die sich derzeit zum Bau- und Immobiliensektor finden, sind überschaubar schmeichelhaft. Sogar Österreichs Immobilien-Wunderwuzzi und als Ösigarch betitelter Bau-Unternehmer René Benkö wurde mittlerweile von seimem Sockel geholt. Doch wer genau analysiert wird feststellen: Bei den drei von fondsfibel.de selektierten Immobilienportfolios überwiegen die Chancen die gegebenen Markt-Risiken. Wir haben beim Fondsmanagement direkt nachgefragt, wie die Situation für den KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland, den IREEF von INVESCO und den UBS (D) Euroinvest Immobilien bewertet wird.

Spiegel Online rät zum Verkauf

„Niedrigere Bewertungen, Leerstand, sinkende Attraktivität: Viele Immobilien sind weniger begehrt als noch vor einigen Jahren. Das wirkt sich auch auf die Fonds aus. Ein Verkauf ist oftmals ratsam.“ Zu diesem plakativen Schluss kam unlängst zum Beispiel Hermann-Josef Tenhagen (Finanztip, zuvor Chefredakteur Finanztest) in einem längeren Stück für Spiegel Online. Nehmen wir das mal als Kontraindikation. Natürlich geht die Zinswende am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei, und natürlich besitzen gesamtwirtschaftliche Entwicklungen starken Einfluss auf die Entwicklung von Immobilienmärkten. Das Ausmaß des Einflusses auf die einzelne Immobilie hängt allerdings stärker denn je an Lage, Nutzungsvariabilität und der ESG-Güte der einzelnen Immobilie. Und auf Fondsebene eben an der diesbezüglichen Qualität eines Portfolios.

Preise geben nur gering nach

Das angespannte ökonomische Umfeld spiegele sich in den Entwicklungen auf zahlreichen deutschen Transaktionsmärkten wider, berichtet Fabian Herrmann, Fondsmanager des KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland: „Es ist ein deutlicher Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen und das Transaktionsvolumen liegt rund 72% unterhalb des Vorjahresniveaus. Dieser deutliche Rückgang der Nachfrage auf zahlreichen deutschen Transaktionsmärkten für Immobilien führt auf dem deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt zu Abwärtstendenzen bei Kaufpreisen.“ Aber, so Herrmann, viele Märkte in wirtschaftlich starken Regionen seien sehr robust. „So zeigen sich etwa die Spitzensegmente der Mietmärkte für Büroflächen in Frankfurt (Main), München, Stuttgart und Köln auch in dem gegenwärtigen Umfeld widerstandsfähig. Das gilt auch für die Mietmärkte für Wohnflächen deutscher Ballungszentren.“ Der Rückgang der allgemeinen Neubautätigkeit und der ungebrochene Zuzug nach Deutschland würden die zukünftige Nachfrage nach Wohnraum weiter steigern und Druck auf die Mietmärkte ausüben.

Angebotsverknappung mit Ansage

Genau diese Entwicklung erwartet auch Alexander Isak, der den UBS-Fonds managt. „Im Bestand steuern wir mit Ansage auf eine Angebotsverknappung zu.“ Die stark verlangsamte Bautätigkeit sei für Projektierer und Bauträger ein Problem – in dieser Hinsicht seien die Negativ-Nachrichten folgerichtig. Fonds mit einem attraktiven Bestandsportfolio hingegen dürften von der Situation profitieren. Die Preise hätten allenfalls etwas nachgeben, vor allem wenn der Verkäufer unter Veräußerungsdruck stand. „In Großstädten und an Universitätsstandorten sehen wir weiterhin ein hohes Preisniveau.“ Anders formuliert: eine Immobilie in guter Lage, mit guter Anbindung, attraktiven Services und guter Energieeffizienz wurde stets und werde auch weiterhin nachgefragt, so Isak. Henrik Haeuszler (INVESCO) berichtet: „Die Anlageklasse Real Estate befindet sich in einer ambivalenten Phase. Eigentümern mit unterschiedlich gelagertem Verkaufsdruck stehen eigenkapitalstarken Investoren gegenüber, die von sektoraler Nachfragedichte profitieren könnten. Dabei spielen auch die oft kostspieligen ESG-Anforderungen eine Rolle.“

Erwartung: Langfristig steigende Immobilienwerte

Angesichts der gegebenen Situation erwartet Herrmann durch den Rückgang der Bautätigkeit bei gleichzeitigem Druck auf den Mietmärkten „bei hochwertigen Immobilienbeständen in guten Lagen mittel- bis langfristig stabile oder steigende Immobilienwerte.“ Bei INVESCO ist man ähnlich positiv gestimmt: „Das Jahr 2023 hat sich zwar als volatil erwiesen, aber die Einbrüche an den Kapitalmärkten haben für professionelle und aktive Anleger auch Investitionsmöglichkeiten geboten, und wir gehen davon aus, dass sich dies auch 2024 (verstärkt) fortsetzen wird. Investitionen während einer Marktkorrektur haben in der Vergangenheit zu einer Outperformance geführt.“ Genau diese Strategie hat Isak für den UBS-Fonds bereits konkret umgesetzt: „Wir nutzen die Chancen am Markt.“ So wurde im Juni eine Logistik-Immobilie im Rhein-Main-Gebiet mit einem Pharma-Unternehmen als Mieter gekauft. Im August kam eine Wohnimmobilie in Köln hinzu.

Weitere Zukäufe absehbar

Für alle drei Portfolios sind weitere Zukäufe absehbar. Denn, so Isak, Bauträger-Gesellschaften benötigen angesichts gestiegener Zinsen und hoher Baupreise Liquidität und würden zur Not zum Beispiel bei kurz vor der Fertigstellung stehenden Objekten notgedrungen auf Margen verzichten. Auch Herrmann plant für den Catella Zukäufe. Die Turbulenzen auf den Transaktionsmärkten und die Zinswende hatten seinen Fonds in den letzten 18 Monaten an der Seitenlinie stehen lassen. Beherrschend im Tagesgeschäft waren die erfolgreichen Vermietungen und die Begleitung der angekauften wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen in Nürnberg und Heiligenhaus. „Mit der zurückgehaltenen Liquidität aus den vierteljährlich stattfindenden Cash-Calls sind wir derzeit wieder auf der Suche nach neuen Opportunitäten. Bevorzugt planen wir die geographische Allokation in Nord- und Ostdeutschland auszubauen und in die Nutzungsarten Fachmarktzentren, Immobilien mit sozialer sowie mit wohnwirtschaftlicher Nutzung zu investieren.“

Steigende Mieterträge zentraler Treiber des Einkommens…

Parallel führt die Nachfrage am Mietmarkt zu weiterwachsenden Mieterträgen, welche die zukünftigen Ausschüttungen des Sondervermögens stabilisiert und weiter wachsen lässt. Überhaupt seien steigende Mieten derzeit der wichtigste Wertreiber, führt Haeuszler aus: „Stabile Renditen erfordern Einkommenswachstum als Ertragstreiber. Eine Phase langsameren Wirtschaftswachstums bedeutet, dass nicht alle Immobiliensektoren die gleiche Nachfrage verzeichnen. Dies gilt insbesondere für unterschiedliche Lagen (z.B. Frankfurt Opernplatz vs. Frankfurt Eschborn). Da sich die Renditen immer weniger bewegen, ist die Wertentwicklung immer stärker vom Mietwachstum abhängig. Für das übermäßig stark in A-Objekte investierte, ca. EUR 5 Mrd. EUR große Invesco Real Estate European Fund (IREEF) Portfolio prognostizieren wir für die kommenden drei Jahre ein Mietwachstum von > 30%, wovon gut zwei Drittel bereits vertraglich gesichert sind.“

…und Inflationssicherung

Neben steigenden Zinserträgen und einer hohen Vermietungsquote von derzeit rund 97,2% konnten die Mieterträge im Catella im Vergleich zum Vorjahr um rund 15,9% gesteigert werden. „Im Portfolio ist der Großteil der Mietverträge an die Veränderung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die jährliche Anpassung der Miethöhe als auch erfolgreiche Nachvermietungen auslaufender oder gekündigter Mietverträge haben die Mieterträge im Portfolio deutlich gesteigert“ berichtet Herrmann. Im UBS-Portfolio sind praktisch alle Mietverträge indexiert, berichtet Isak, weswegen sich der Fonds eben auch als Inflationsschutz eigne. Auch Haeuszler sieht steigende Renditen: Für diejenigen Märkte, die im Anlagefokus von IRE stehen, zeigten publizierte Marktrenditen zwischen Januar 2022 und August 2023 eine durchschnittliche Aufwärtsbewegung von ca. 90 Basispunkten. „Wir erwarten also bis Ende 2023 eine Stabilisierung des Renditeniveaus.“

Nachhaltigkeit immer wichtiger

Alle drei Immobilienfonds in der Fondsfibel werden nicht nur nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung beworben, sondern zählen zu den nachhaltigsten Angeboten ihrer Peer-Group, was durch Zertifizierungen und Rankings unterstrichen wird. „Die Nachfrage nach energieeffizienten Flächen mit Nachhaltigkeitszertifikaten steigt, während das Angebot gering ist. Wir versuchen daher, entsprechende Objekte in Märkten zu entwickeln, die durch diese Engpässe charakterisiert sind“, umreißt Haeuszler die Strategie. Insbesondere bonitätsstarke Unternehmen hätten oft ambitionierte Klimaziele, nehmen dadurch regulatorische Entwicklung proaktiv vorweg und fragen überdurchschnittlich stark ESG-konforme Flächen nach. Das Risiko „gestrandeter“ Immobilien, deren Mietpotential eine energetische Sanierung nicht oder nur geringfügig rechtfertigt, wird mittelfristig dazu führen, in Schieflage geratene Objekte – insbesondere von Eigentümern, die unter den gestiegenen Fremdkapitalkosten leiden – repositionieren zu können. Der IREEF hat nicht nur aktuell unter 44 vergleichbaren Portfolien eine 5-Sterne-Bewertung beim ESG Rating, sondern hatte in den letzten 12 Monaten ggü. dem MSCI Pepfi-Index eine Outperformance von +775 Basispunkten gezeigt.

UBS-Fonds als Sektor-Leader im GRESB-Rating

Der UBS (D) Euroinvest Immobilien ist ein Artikel 8-Fonds im Sinne der Offenlegungsverordnung. „Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien nimmt durch Erwartungen des Gesetzgebers sowie Mieterschaft und Investoren an Bedeutung zu und ist wichtiger Treiber für eine nachhaltige Performance von Immobilien“, befindet Isak. Der Fonds ist mit mehr als 90 von 100 möglichen Punkten in der GRESB-Bewertung Sektor-Leader, der Durchschnitt liegt bei 74 Punkten. Die globale Benchmark GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) analysiert und vergleicht Immobilienanlageprodukte in den Bereichen ESG. Es ist die führende ESG-Benchmark in der Immobilienbranche und repräsentiert über 1800 Immobilienportfolios weltweit.

Der KCD Catella erfüllt ebenfalls spürbar überdurchschnittliche Anforderungen an die ESG-Qualität. Jegliche Investitionen werden vorab anhand christlich-ethischer Kriterien untersucht. Sowohl während des Ankaufsprozesses als auch turnusgemäß in der Bewirtschaftung erfolgt die stete Optimierung. Der Catella-Nachhaltigkeitsmonitor umfasst wichtige ökologische Aspekte. Bewertet werden neben direkten Fakten wie dem Grad der Wärmedämmung und der Umweltverträglichkeit der Heizungsanlage auch Kriterien wie die Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr und viele weitere indirekte Faktoren. Das Gesamtkonzept zahlt sich aus, vor wenigen Tagen wurden 0,22 EUR pro Anteil ausgeschüttet, eine Steigerung um 15,8% gegenüber 2022.

Objekt-Picking vs. Sektorallokation

„Unserer Auffassung nach liegt der wesentliche Schlüssel zum Erfolg auf den europäischen Immobilienmärkten mittelfristig eher in einer Stockpicking-Mentalität als in einer Sektorallokation. Die Objektauswahl ist von entscheidender Bedeutung, da wir eindeutig ein Auseinanderdriften der Erträge innerhalb von Sektoren und Märkten beobachten“, blickt Haeuszler nach vorne. Darüber hinaus müssten die Businesspläne den Bedürfnissen der Mieter und den Nachhaltigkeitsvorschriften Rechnung tragen. Das funktioniere am besten über fundierte lokale Marktkenntnis, vorzugsweise über eigene lokale Teams. Genau das betont man auch bei der UBS, dort wird auf die jeweiligen Experten vor Ort in den einzelnen europäischen Ländern verwiesen. Beim Catella Deutschland ist die Marktübersicht natürlich einfacher, der Gedanke des Objekt-Pickings wird aber auch hier gepflegt.

Zusammengefasst

Ja, es gibt Probleme im Bau- und Immobiliensektor, aber das betrifft Projektierer, Bauträger und Investoren, deren Portfolios allenfalls durchschnittlich sind – Typ Callcenter mit hohem Energieverbrauch in der hintersten Ecke eines Gewerbegebietes ohne ÖPNV-Anschluss. Die drei Immobilienfonds aus der Fondsfibel leiden mit ihren nachhaltigen A-Portfolios nicht nur nicht unter der Situation, sondern profitieren dank starker Eigenkapitalausstattung. Die erlaubt es ihnen, auch bei gestiegenen Zinsen attraktive Objekte zu erwerben. Die kommen zwangsläufig auf den Markt, da notleidende Eigentümer in der Regel nur für ihre besten Immobilien Interessenten finden. Die professionell zusammengestellten Portfolios des Fondsfibel-Trios erfreuen sich weiterhin hoher Ertragskraft, zudem lassen sich für sie Index-Mieten durchsetzen. Sie sind also – gerade in dieser volatilen Zeit – mehr denn je ein Kauf.