Es war ein nebliger Morgen, an dem wir uns bei 5 Grad Celsius im Münchner Olympiapark an der Olympiahalle trafen. Wir trafen Alexander Isak, Fondsmanager des UBS (D) Euroinvest Immobilien, um mit ihm über ein anderes Olympiaprojekt, das ihn regelrecht begeistert, zu sprechen. Der Immobilienexperte hat hierfür gute Gründe parat.
FondsFibel: Sie haben uns im Vorgespräch erzählt, dass Sie sich über Ihr komplettes bisheriges Berufsleben hinweg mit Immobilien befasst haben. Wie kam es dazu?
Alexander Isak: Naja, wie das bei Betriebswirtschaftlern so kommt. Direkt eingestiegen in das Immobiliensegment und dann dabeigeblieben. Und Europa, das ist mein Beritt, das muss ich schon sagen. Der von mir betreute UBS (D) Euroinvest Immobilien ist ein europäischer Fonds, der auch für Stiftungen interessant ist, die vielleicht einen ersten Schritt in Richtung Immobilienquote gehen wollen. Europa ist ein robuster Immobilienstandort und groß genug, um gut zu diversifizieren, auch in unterschiedliche Nutzungsarten. In den letzten Jahren habe viele Anleger das für sich entdeckt, und auch wenn die Immobilienpreise jetzt aufgrund des neuen Zinsumfelds neu ausbalanciert werden, dürfte der Markt mittel- bis langfristig attraktiv bleiben. Für eigenkapitalstarke Investoren bieten sich deshalb gerade neue Opportunitäten, die wir nutzen. Denn allzu lange wird es diese nicht geben.
FondsFibel: Das Wort robust müssen Sie uns ein wenig erläutern.
Alexander Isak: In Europa ist die Konjunktur recht stabil, woran wiederum praktisch sämtliche Nutzungsarten hängen. Egal ob Sie auf Wohnen, Logistik, Büro schauen, überall ist die relative Stabilität des Kontinents ein Faktor, wobei sehr genau auf die Immobilienart, auf den Standort und auf den regionalen Bezug geschaut werden muss. Eine Universitätsstadt entwickelt sich anders als eine alte Industriestadt, eine große Stadt anders als eine kleinere Stadt. Wir sehen im Moment besonders attraktive Einstiegschancen im Bereich Logistik und Wohnen, auch in Deutschland. Bereits im Februar konnten wir für den Fonds eine Logistikimmobilie in der wirtschaftsstarken Rhein-Neckar-Region kaufvertraglich sichern, außerdem haben wir eine Wohnimmobilie in Köln in der fortgeschrittenen Ankaufsprüfung.
FondsFibel: Jetzt machen Sie uns neugierig.
Alexander Isak: Wenn beispielsweise sich infrastrukturell etwas ändert, dann entstehen in der Regel gute Entwicklungsmöglichkeiten. Oder wenn sich in einem Quartier einer Stadt etwas verändert, wenn sich der Urbanisierungsgrad erhöht, dann entstehen ebenfalls Opportunitäten. Logistik-Immobilien sind derzeit sehr interessant. Hier sind die Lieferkettenthematik gepaart mit dem zunehmenden E-Commerce wichtige Treiber. Bei Büroimmobilien ist es etwas differenzierter. Es gibt zwar derzeit eine gewisse Zurückhaltung bei potenziellen Käufern, aber bei Objekten mit guter Lage, hoher Qualität und flexibler Flächennutzung rechnen wir schon bald wieder mit einer zunehmenden Nachfrage. Und die Vermietungsmärkte haben sich hier ohnehin bislang sehr robust gezeigt. Gleiches gilt für Immobilien, die im ESG-Bereich (ESG = environmental, social, and governance) gut positioniert sind. Für diese Objekte dürfte im Markt noch mehr Potenzial vorhanden sein.
FondsFibel: Weil hier die Nachfrage steigt?
Alexander Isak: Ganz genau. Wir rechnen damit, dass die Flächennachfrage in diesem Bereich zunehmen wird, da neue Nutzer bei Ihren Anmietungsentscheidungen zunehmend auf ökologische Faktoren achten. Darüber hinaus wird der Zins auf die Preisfindung wieder mehr Einfluss haben. Negativzinsen oder Verwahrentgelte haben den Markt lange Zeit geprägt, jetzt ist der Zinsmechanismus wieder in Kraft, und das ist gut so. Durch die Veränderung des Zinsumfelds wird sich der Immobilienmarkt neu austarieren. Investoren, die mit viel Hebel, also Fremdkapital gearbeitet haben, haben sich zurückgezogen. Das hat die Preissituation wieder entspannt und wir kommen am Immobilienmarkt also wieder in Richtung einer Normalsituation.
FondsFibel: Jetzt sitzen wir hier im Olympiapark München, ein Projekt, das Sie beschäftigt ist jenes rund um das Olympiagelände der Spiele in Paris im nächsten Jahr. Was ist so besonders daran?
Alexander Isak: Das Projekt in Paris bringt uns zurück zu der Frage, was Immobilienmärkte in Bewegung bringt. Infrastruktur ist hier wichtig, und das Projekt Grand Paris im Kontext der Olympischen Spiele 2024 in der französischen Hauptstadt ist für mich schon so etwas wie die Mutter aller Infrastrukturprojekte derzeit. In München wurde Ende der 60er und Anfang der 70er Jahre die S- und U-Bahn gebaut, wovon die Stadt und ihre Quartiere bis heute profitieren. Was Paris heute macht, ist im Prinzip ähnlich, nur eben deutlich größer. Grand Paris heißt, dass 200 Kilometer neue U-Bahn-Linien gebaut werden, was die Lebensqualität massiv verbessern wird, weil es eine echte Alternative zum Individualverkehr in der Stadt gibt. Die Oberbürgermeisterin möchte Paris mit viel Elan zur grünen Vorzeigemetropole machen. Der größte Bahnhof, der aktuell gebaut wird und in dem sich alle vier neuen Linien treffen werden, wird errichtet an einer unserer Liegenschaften. Daher die Begeisterung, die Verbindung von dort zur Innenstadt oder zum Büroviertel La Defense wird sich deutlich verkürzen, unsere bereits existierenden Bestandsimmobilien werden über Baureserven noch erweitert. Der Mietmarkt wird sich hier grundlegend verändern, wir sprechen hier über ein deutliches Preiswachstum bei den Mieten, unweit wird zudem auch das Olympische Dorf errichtet.
FondsFibel: Sie sind begeistert.
Alexander Isak: Ja, muss ich so sagen. Wir reden immer viel darüber, dass in Europa nichts vorangeht, aber Grand Paris ist ein Vorzeigeprojekt mit anderen Vorzeichen. Dieses Projekt dürfte über Jahrzehnte hinweg eine hohe Bedeutung für die gesamte Stadtentwicklung haben.
FondsFibel: Ein schönes Beispiel des Gelingens, es ist eben nicht so, dass in Europa so gar nix mehr „geht“. Wir danken für Ihre Zeit hier im Olympiapark und das implizite Plädoyer für eine Quote europäischer Immobilien im Stiftungsvermögen.
