Die IMMAC group aus Hamburg zählt zu den hiesigen Marktführern, wenn es um Health-Care-Immobilien geht. Nach mehr als 25 Jahren kann das Unternehmen einen starken track-record vorweisen. Der IMMAC Portfoliofonds 2 empfehlen wir in unserer Ideenliste auf fondsfibel.de.
Mindestinvestment keine Hürde mehr für Stiftungen
Bereits ab 10.000 Euro haben Stiftungen die Möglichkeit, sich an einem risikogemischten, geschlossenen alternativen Portfoliofonds mit mehreren Investitionsobjekten gleichzeitig zu beteiligen. Die Fondsgesellschaft erwirbt Anteile an geschlossenen inländischen Publikums-AIF sowie Spezial-AIF, die bislang nur semiprofessionellen und professionellen Anlegern vorbehalten waren. Die Fondsgesellschaft wird ausschließlich in Zielfonds der IMMAC group investieren.
Derzeit sind Anteile an Fonds von vier Pflegeimmobilien im Portfolio. Ein Beispiel sei hier vorgestellt, das Haus „Sebastian“ in Alpen-Veen (NRW). Die 1994 errichtete Immobilie steht auf einem 7.050 Quadratmeter große Grundstück. Die Kapazität beträgt 74 Pflegebetten in 50 Einzel- und 12 Doppelzimmern. Als Pächterin tritt eine regional bekannte Betreibergesellschaft auf, der Pachtzins beträgt 563.004 EUR p.a. und ist indexiert. Der Vetrag besitzt eine Laufzeit von 25 Jahren zzgl. 5 Jahre Verlängerungsoption für die Pächterin. Die Erwerbskosten (exklusive Anschaffungsnebenkosten) betrugen 8,494 Mio. EUR. Das entspricht einem Mietfaktor von 14,61. Die drei weiteren bisherigen Projekte weisen ähnliche Rahmenbedingugnen auf.
Im Interview erläutert Florian M. Bormann, Geschäftsführer der IMMAC Immobilienfonds GmbH, die Rahmenbedingungen für die Assetklasse Health Care-Immobilien.
#stiftungenstärken.de: Herr Bormann, Sie investieren ganz überwiegend in Healthcare-Immobilien. Welche Vorteile sehen Sie in diesem Segment gegenüber z.B. Wohnen, Office oder multi-tenant-Konzepten?
Florian M. Bormann: Healthcare-Immobilien bieten im Vergleich zu klassischen Wohn-, Büro- oder Multi-Tenant-Konzepten den Vorteil einer hohen Konjunkturunabhängigkeit. Durch die Investition in die soziale Infrastruktur, wie Pflegeeinrichtungen und Gesundheitsdienste, sind diese Anlagen krisenresistenter. Während Wohn- und Büroimmobilien stärker von wirtschaftlichen Schwankungen und Marktveränderungen betroffen sind, profitiert der Healthcare-Sektor von der konstanten, demografisch bedingten Nachfrage. Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Betreibern bieten zudem eine verlässliche Einkommensquelle, die weniger anfällig für Marktschwankungen ist. Diese Stabilität und die anhaltend hohe Nachfrage machen Healthcare-Immobilien zu einer attraktiven Anlageform.
#stiftungenstärken.de: Für den Portfoliofonds 2 setzen sie auf Pflegeimmobilien. Was macht diese Assetklasse attraktiv?
Florian M. Bormann: Aufgrund des demografischen Wandels und der damit verbundenen Alterung unserer Gesellschaft agieren wir in einer Assetklasse mit kontinuierlich wachsender Nachfrage. Die anhaltend steigende Nachfrage basiert auf prognostizierten Daten, deren Eintreten mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann und hebt sich allein dadurch bereits deutlich von anderen Assetklassen ab.
#stiftungenstärken.de: Daneben sollen Beherbergungsimmobilien beigemischt werden. Welcher Gedanke leitet sie hier?
Florian M. Bormann: Die Beimischung von Beherbergungsimmobilien bietet eine interessante Ergänzung zu unserem Portfolio. Auch hier setzen wir auf Single-Tenant-Objekte, bei denen langfristige Mietverträge mit etablierten Betreibern für stabile Einkommensströme sorgen. Beherbergungsimmobilien profitieren von der konstanten Nachfrage im Bereich Tourismus und Geschäftsreisen, insbesondere in städtischen und touristischen Regionen. Sie bieten eine attraktive Möglichkeit zur Diversifikation, während sie gleichzeitig durch ihre langfristigen Mietverhältnisse eine verlässliche Einkommensquelle gewährleisten.
#stiftungenstärken.de: Thema Diversifikation: Lässt sich innerhalb des gegebenen Segments für eine Stiftung hinreichende Diversifikation realisieren – oder sehen Sie den Fonds als wichtige Beimischung innerhalb einer umfassenden Immo-Strategie einer Stiftung?
Florian M. Bormann: Innerhalb des Healthcare-Immobiliensegments kann durch geografische Streuung und die Kombination verschiedener Immobilientypen eine solide Diversifikation erreicht werden. Dennoch empfehlen wir Stiftungen, den Portfoliofonds 2 als ergänzende Komponente in einer umfassenden Immobilienstrategie zu betrachten, um von den spezifischen Vorteilen dieses Segments zu profitieren und gleichzeitig das Gesamtportfolio ausgewogen zu gestalten.
#stiftungenstärken.de: Der Fonds ist als Dachfonds organisiert, damit gibt es eine doppelte Kostenstruktur. Wie stark macht sich das in der Renditeerwartung bemerkbar?
Florian M. Bormann: Die Struktur als Dachfonds ermöglicht den Zugang zu einer breiten Palette von Pflegeimmobilien und erhöht die Flexibilität für Investoren. Obwohl eine doppelte Kostenstruktur besteht, haben wir die Verwaltungsgebühren so gestaltet, dass sie die Renditeerwartungen nicht signifikant beeinträchtigen. Durch die Bündelung von Investitionen können zudem Skaleneffekte erzielt und Kosten optimiert werden.
#stiftungenstärken.de: Wie funktioniert die Akquise neuer Projekte: Anfragen über Ihr Netzwerk, Ausschreibungen etc.? Wie kommen Sie an die attraktiven Deals?
Florian M. Bormann: Seit über 25 Jahren sind wir erfolgreich am Markt tätig und verfügen über ein etabliertes Netzwerk aus renommierten Betreibern, Projektentwicklern und Dienstleistern. Viele unserer Partner sind bundesweit aktiv und vertrauen auf unsere Expertise, wenn es um die Umsetzung neuer Projekte geht. Insbesondere im Healthcare-Sektor ist ein tiefgehendes Verständnis der Marktbesonderheiten und der spezifischen Anforderungen der Betreiber essenziell, um langfristigen Erfolg zu gewährleisten.
#stiftungenstärken.de: Erstmals hat eine Pflegekasse einen Antrag auf Finanzhilfe aus dem Ausgleichsfonds beim Bundesamt für Soziale Sicherung (BAS) gestellt, zugleich melden Betreiber von Pflegeheimen Insolvenz an. Was bedeutet das für Ihr Geschäftsmodell generell und für den Portfoliofonds im Besonderen?
Florian M. Bormann: Hier gilt es, die Themen und Fragestellungen genau zu differenzieren. Die durchschnittliche Pflegedauer hat sich in den letzten Jahren nahezu verdoppelt, was zu einem dynamischen Anstieg der Ausgaben in der sozialen Pflegeversicherung geführt hat. Krankenkassen und Verbände betonen bereits seit langem die Notwendigkeit einer ganzheitlichen und langfristig gedachten Pflegepolitik. Probleme im Zusammenhang mit Insolvenzen entstanden vor allem durch langwierige Vergütungsverhandlungen in Zeiten stark steigender Kosten. Die Betreiber sahen sich häufig gezwungen, in Vorleistung zu gehen, da Zahlungen ausblieben und Bescheide der Kostenträger verspätet eintrafen. Dies führte zu finanziellen Engpässen. Inzwischen sind die Insolvenzzahlen rückläufig. Grundsätzlich bleibt unser Geschäftsmodell unverändert. Die Notwendigkeit einer flächendeckenden vollstationären Versorgung besteht nach wie vor. Insbesondere schwerstpflegebedürftige Menschen sind auf die Möglichkeit einer professionellen Versorgung angewiesen und diese bieten wir in den Einrichtungen unseres Portfolios.
#stiftungenstärken.de: Generell zum Thema Risikominimierung: Bis zu welchem Grad können Sie Mieter/Betreiber der Pflegeimmobilen checken? Welche Sicherungsklauseln/-vorkehrungen gibt es?
Florian M. Bormann: Unsere Stärke liegt in der vielfältigen Expertise unseres Teams. Wie bereits erwähnt, ist es entscheidend, die operative Arbeit der Betreiber und die damit verbundenen Herausforderungen zu verstehen. Dank unserer Kollegen aus den verschiedenen Fachbereichen der Finanz-, Immobilien- und Pflegewirtschaft sind wir in der Lage, einen umfassenden 360°-Blick auf die jeweilige Immobilie zu werfen. Unsere Due Diligence beim Ankauf umfasst eine gründliche Prüfung aller relevanten Aspekte, um potenzielle Risiken zu identifizieren und fundierte Entscheidungen treffen zu können. Auch nach dem Ankauf ist ein kontinuierliches Monitoring unerlässlich, um auftretende Herausforderungen frühzeitig zu erkennen und anzugehen. So wird die nachhaltige wirtschaftliche Stabilität der Einrichtungen sichergestellt.
#stiftungenstärken.de: Offene Frage zum Schluss: Was treibt Sie gerade in Bezug zum Portfoliofonds 2 um? Welche positiven oder belastenden Entwicklungen sehen Sie?
Florian M. Bormann: Der Markt für Pflegeimmobilien zeigt erste Anzeichen einer Markterholung, wenngleich das Verhalten der Investoren noch von Unsicherheit geprägt ist. Die Ursachen hierfür liegen sowohl in der innen- und außenpolitischen Lage als auch in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Dennoch lässt sich eine positive Veränderung der Gesamtstimmung beobachten, und immer mehr Investoren beginnen, sich wieder intensiv mit neuen Kapitalanlageentscheidungen auseinanderzusetzen. 2025 wird voraussichtlich noch von Zurückhaltung geprägt sein, jedoch erwartet IMMAC für 2026 eine klare Kehrtwende und eine deutlich positive Marktentwicklung. Dennoch sind wir überzeugt, dass der Portfoliofonds 2 weiterhin attraktive Renditen bieten wird – gerade auch aufgrund der stabilen Nachfrage im Bereich Pflegeimmobilien.
Sehr geehrter Herr Bormann, vielen Dank für diese interessanten Einblicke.
