#vtfds2021 – die Nachlese: Wer Stiftungsvermögen heute in der Kategorie Asset Allocation denkt, der kommt an der Immobilie als stiftungsnotwendiges Investment eigentlich nicht vorbei. Die großen Stiftungen investieren seit jeher in Betongold, aus guten Gründen heraus, und die kleineren Stiftungen sollten es ihnen nachmachen. Welche Gründe für die Immobilie als Stiftungsinvestment sprechen und wie Stiftungen einen Einstieg in die Assetklasse finden, darüber sprachen wir mit Detlef Boos von der Karl Kübel Stiftung.
Für Stiftungen geht es beim Immobilieninvestment für Detlef Boos vor dem Immobilieninvestment los, nämlich mit der Allokationsentscheidung. Aber diese hiermit gestellte Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. „Stiftungen sollten zuerst einen Blick in die Satzung und in die Anlagerichtlinie werfen um zu entscheiden, ob Immobilien für das Stiftungsvermögen zu erwerben sind. Das zweite ist dann die Erfahrung, die die Verantwortlichen in der Stiftung mit Immobilienanlagen haben. Je weniger Erfahrung der Stiftungsmanager bei Immobilien hat, desto mehr Zeit muss er in die Auswahl eines externen Managers stecken.“ Mit dieser klaren Maßgabe würde Detlef Boos starten, und nimmt Stiftungsverantwortliche damit direkt in die Pflicht.
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INVESTIERE IN NICHTS; WAS DU NICHT VERSTEHST
Seine Worte implizieren, dass eine Stiftung nicht mehr ohne Anlagerichtlinie arbeiten sollte, und dass sie sich bei Immobilien eher darauf verlegen sollte – so ihre Verantwortlichen nicht beschlagen im Thema Immobilieninvestment sind -, Immobilienanlagen extern zu tätigen. Womit wir beim Fondsvehikel wären, das dann der gängigste Einstieg für ein Immobilieninvestment sein dürfte. Wichtig dabei, und hier wird Detlef Boos deutlich: „Investiere in nichts, was Du nicht verstehst, und es sollte schon etwas mehr als ein Grundverständnis zu einer Anlage vorhanden sein.“ So dieses vorhanden und die obigen Bedingungen erfüllt seien, gibt es für ihn keine Einschränkung des Satzes „Immobilien sind ein Muss für das Stiftungsvermögen.“.
VOM CASHFLOW-PROFIL PASSEN IMMOBILIEN SEHR GUT ZU STIFTUNGEN
Detlef Boos hat aber auch noch eine weitere Maßgabe parat: das Diversifizieren. Für ihn gehen Anleger, die nur auf eine oder zwei Anlageklassen setzen, ein enormes Risiko ein. „Denn die Entwicklung dieser einen Anlageklasse bestimmt dann auch die Entwicklung des Stiftungsvermögens.“, erörtert Boos, um direkt zu ergänzen: „Die Immobilie passt deshalb so gut zu einer Stiftung, weil die Immobilie eine Langfristanlage ist, und Stiftungen ja Langfristanleger sind. Auch vom Cashflow-Profil passen Immobilien sehr gut zu Stiftungen, da sie eine Ähnlichkeit zur Anleihe haben.“ Grundsätzlich gilt für Stiftungen, die bislang gar keine Immobilienquote aufgebaut haben, dies Schritt für Schritt zu tun.
SO HOCH SOLLTEN IMMOBILIEN IM STIFTUNGSVERMÖGEN GEWICHTET SEIN
Die Gewichtung der Anlageklasse Immobilie ist für Detlef Boos auch abhängig von der jeweiligen Stiftung zu sehen. Die Karl Kübel Stiftung hat etwa zwei Drittel ihres Stiftungsvermögens in Immobilien investiert, eine Mindestquote sieht Boos aber bei 10% des Stiftungsvermögen, so groß sollte die Portion Betongold schon sein. Über die Zeit kann sich diese dann aber auch noch aufbauen, für Boos sind 20% Immobilienquote im Allgemeinen durchaus denkbar. Dies auch vor dem Hintergrund der Volatilität bzw. der Verwundbarkeit anderer Assetklassen, „die die Immobilie zuletzt sogar stetig attraktiver gemacht haben“.
LESETIPP: Die richtige Immobilienquote für das Stiftungsvermögen zu finden, dazu haben wir ein paar grundlegende Gedanken in der Ratgeber-Rubrik in der FondsFibel zusammengetragen, inklusive einer Herleitung, wie die Immobilienquote in Abhängigkeit von der Größe der Stiftung bestimmt werden kann.
IMMOBILIE IST NICHT GLEICH IMMOBILIE
Zu den Nutzungsarten hat Detlef Boos auch eine klare Meinung. Für ihn sind Wohnimmobilien vermutlich die Gewinner der Corona-Krise, ebenso Logistikimmobilien, während Hotel-, Freizeit- oder Handelsimmobilien differenziert zu sehen sind. Aus Stiftungssicht ist es daher wichtig, auch über Nutzungsarten hinweg zu streuen. Gleichzeitig sollten Stiftungen, so Boos weiter, wenn sie sich mit Immobilienfonds auseinandersetzen, weil sie hier die Investitionsschwelle überwinden können, nur mit solchen Fonds beschäftigen, die sie verstehen können. Ein Fonds der pauschal in Büroimmobilien investiert, das ist dann trotz des klaren Bezugs zur Büroimmobilie immer noch eine Black Box.
BEIM IMMOBILIENFONDS AUF ABRUFE UND SPERRFRISTEN ACHTEN
Bei Immobilienfonds empfahl Detlef Boos ein paar Details, auf die Stiftungsverantwortliche schauen sollten: „Ich muss mir Gedanken machen, welche Immobilien im Fonds enthalten sein sollen, dann kann ich mich auch noch mit der Frage der Regionalität befassen. Zudem sollte der Fonds täglich (oder zumindest regelmäßig) bewertet werden. Eine wichtige Frage für Stiftungen ist die des Kapitalabrufs, wann also das zu investierende Kapital tatsächlich von der Stiftung abgerufen wird, hier gibt es große Unterschiede. Nicht zuletzt sollten Stiftungen auf Sperrfristen achten, die nicht zu lang sein sollten.“
ZUSAMMENGEFASST
Dass die Immobilie ihren festen Platz im Stiftungsvermögen haben sollte, dazu konnte Detlef Boos von der Karl Kübel Stiftung ausreichend Argumentationsstoff liefern. Für ihn ist es wichtig, dass Stiftungen sich ausgehend von der Anlagerichtlinie individuell mit der Immobilienanlage beschäftigen, sie ggf. eine Immobilienquote Schritt für Schritt aufbauen und gezielt entscheiden, ob sie direkt oder indirekt (=über Immobilienfonds) in Immobilien investieren. Die zentrale Klammer zwischen Immobilie und Stiftungsvermögen ist aber die Langfristigkeit, und dieses Argument ist das stärkste pro Immobilie im Stiftungsvermögen.
