Immobilien sind eine Anlageklasse, die Stiftungen gerne im Stiftungsvermögen haben. Da lässt es sich gut schlafen, da passiert nix, da kommt die Ausschüttung stabil, das sind Attribute, die Immobilienfonds zugeschrieben werden. Beim Blick auf den KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland bestätigt sich dieses Bild, aber für dieses ‚ruhig schlafen‘ wird im Portfolio Einiges getan, mit den entsprechenden Ergebnissen. Die jüngste Ausschüttung beschreibt jedenfalls einen Pfad, der in die richtige Richtung weist.
Um es vorwegzunehmen: Die Ausschüttung, die am 1.10.2021 an die Anteilseigner ausgekehrt wurde, belief sich auf 0,20 EUR je Anteil, nach 0,11 EUR je Anteil im Vorjahr. Rein relativ betrachtet hat sich die Ausschüttung des KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland damit knapp verdoppelt, die Ausschüttungsrendite liegt – bezogen auf den Anteilspreis – nunmehr bei knapp 2% p.a. Ein Blick auf die Ausschüttungshistorie, wobei hier natürlich ob der noch jungen Fondshistorie erst 4 Datenpunkte angeschaut werden können, zeigt zudem, dass der Ausschüttungspfad ganz klar aufwärtsgerichtet ist, die Ausschüttung ferner nur nach oben schwankt. Damit kann dem Immobilienfonds auf Basis dessen eine zunehmende Ausschüttungsgüte zugesprochen werden.
AUSSCHÜTTUNGEN ALS ZENTRALE RICHTSCHNUR
Was sagt Stiftungen dies? Sie können einmal mit dem KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland Anteile an einem Fonds erwerben, der das liefert was vorab zu lesen war, dessen Ausschüttungsgebirge sich aufbaut. So eine Stiftung einen Fonds mit einer sich so verhaltenden Ausschüttung sucht, dürfte sie hier fündig werden und diesen Fonds als Ersatz für sehr konservative Stiftungsfonds bzw. Mischfonds in Betracht ziehen. Die Ergebnisse auf der Ausschüttungsseite korrelieren dazu wenig mit den Gegebenheiten an den Kapitalmärkten, wenngleich Stiftungsverantwortliche natürlich im Blick haben sollten, dass auch eine Büromiete mal verspätet gezahlt werden kann. Bislang aber sprechen die Zahlen des Fonds eine andere Sprache.
IMMOBILIENFONDS STIFTEN DIVERSIFIKATIONSNUTZEN
Außerdem bekommt die Stiftung einen Baustein an die Hand, mit dem sich eine klassische 70zu30-Allokation ganz trefflich in einem ersten Schritt diversifizieren lässt, um eben einen Immobilienfonds, dessen Ausschüttung sich fast schon invers zu den meisten klassischen Stiftungsfonds verhält, indem sie eben steigt. Ein Blick auf den Anteilspreis zeigt schließlich, dass die Schwankungsbreite enorm klein ist und der Fonds damit auf Portfolioebene eine stabilisierende Wirkung haben würde. Das ist aber auch logisch, denn natürlich schwanken die Anteilspreise von Immobilienfonds in der Regel nicht stark, und natürlich kommen sie deshalb auch als stiftungsgeeignetes bzw. sogar stiftungsnotwendiges Investment in Frage.
LESETIPP: Das Investoren-Reporting zum KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland per 30.9.2021 finden Sie hier hinterlegt.
ASSET ALLOCATION STEHT BESSER AUF DREI BEINEN
Da die Stiftungsrechtsreform zudem im Zuge der Berücksichtigung der Business Judgement Rule viel stärker das Wohle der Stiftung im Blick hat, gilt dies übersetzt auf das Stiftungsvermögen vor allem hinsichtlich der Diversifikation. Ein Immobilienfonds diversifiziert, stiftet einen Diversifikationsnutzen, sofern die Allokation bislang rein auf Aktien und Renten, ganz gleich in welcher Gewichtung, gesetzt hat. Jede große Kapitalsammelstelle würde dies auch so sehen, jede Asset Allocation steht besser auf drei statt auf zwei Beinen. Insofern gibt es nachvollziehbare Argumente dafür, dass durch die Stiftungsrechtsreform der Weg hin zu einer stärker diversifizierten Asset Allocation des Stiftungsvermögens bereitet wird, mit der Folge, dass Immobilienfonds nicht mehr rein aus dem Ausschüttungsargument heraus gesehen werden.
IMMOBILIENQUOTE ZUM WOHLE DER STIFTUNG
Sind nämlich die Ausschüttungen bspw. um die 2% p.a. nahezu identisch, kann es für eine Stiftung durch die neuen stiftungsrechtlichen Regelungen rational und langfristig wohlstiftender sein, die Allokation breiter zu ziehen und in einem ersten Schritt eine Immobilienquote – aufgebaut über ein zwei drei stiftungsgeeignete Immobilienfonds – aufzubauen. Um einen Immobilienfonds wie den KCD Nachhaltig Immobilien Deutschland zu beurteilen, aus Stiftungssicht, braucht es dann aber den Blick ins Immobilienportfolio, über dieses muss der Fonds vollkommene Transparenz auch hinsichtlich der Leistungsparameter liefern. Genau das haben wir gemacht und das letzte Monats- sowie das Jahresreporting des KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland unter die Lupe genommen.
WENN SICH EIN IMMOBILIENMIX ENTWICKELT
Es steht dort zu lesen, dass per Oktober 2021 eine neue Liegenschaft in den Kreis der investierten Immobilien aufgenommen wurde, in Essen. Es steht dort zu lesen, wie der Immobilienmix zusammengestellt wurde (im vorderen Teil enthält der Report übrigens einen lesenswerten Kommentar zur volkswirtschaftlichen Lage im Kontext der einzelnen Immobilien-Nutzungsarten), und was wir richtig spannend finden aus Stiftungssicht, wie sich der Mietermix darstellt. Da in den Immobilien des Fonds auch soziale Einrichtungen und gemeinnützigen Organisationen eingemietet sind, stellen Stiftungen über ein Investment in den Fonds demnach NPOen auch Räume für deren tägliche Praxis zur Verfügung, sie investieren sozusagen unter ihresgleichen. Auch steht in den Reporting zu lesen, welche Nutzungsarten genau in den einzelnen Immobilien zu finden sind und inwiefern die Nachhaltigkeitsprüfung wieder neue Ergebnisse gezeigt haben.
STIFTUNGSGEEIGNETE IMMOBILIENINVESTMENTS MÜSSEN GEMEINWOHL IM BLICK HABEN
Warum sind solche Angaben aus Stiftungssicht so wichtig? Stiftungen müssen, um eine sachgerechte Entscheidung zu einem „Anlagegut“ treffen zu können, Informationen einholen. Zum Investment selbst, aber vor allem dazu, ob die Leistungsparameter etwa des Fonds zu den stiftungsindividuellen Zielen in der Veranlagung des Stiftungsvermögens passen. Bei einem Immobilienfonds muss ich folglich wissen, warum die Ausschüttung sich erst aufbaut, inwiefern der Fonds vorfinanziert ist, weitere Immobilien also zukaufen kann, was dann die Ausschüttungsrendite weiter nach oben schrauben wird – und natürlich auch, ob die Immobilien, die der Fonds hält, in irgendeiner Weise problembehaftet sein bzw. das Gemeinwohl negativ beeinflussen könnten.
ESG-PRÜFUNG UNERLÄSSLICH
Deswegen ist es auch so wichtig, dass Nachhaltigkeitsparameter fortwährend verfolgt werden, und eben nicht nur zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie. Aus Stiftungssicht kann dies dazu führen, dass sich der ESG-Fußabdruck des Immobilienfonds auch im Zeitablauf verbessert, wodurch sich natürlich auch der Fußabdruck des Gesamtportfolios einer Stiftung verbessern könnte. Aber dies ist sicherlich ein Prozess, der einen längeren Atem braucht, bis hier Ergebnisse direkt ersichtlich werden. Für eine Diskussion um reputationsschädliche Investments aus Stiftungssicht (und diese Diskussion werden Stiftungen sicherlich künftig des Öfteren führen) taugen solche Informationen aber in jedem Fall.
ZUSAMMENGEFASST
Sofern Stiftungen sich überlegen, im aktuellen Umfeld auch die Immobilie in ihre Asset Allocation einzubauen, kann es wichtig sein, Immobilienfonds in die Überlegungen einzubeziehen – und zu den Immobilienfonds dann ausführliche Informationen einzuholen. Ein monatliches Investor-Reporting wie das des KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland ist so eines, aus dem sich jede Menge herauslesen und als Anhaltspunkt für die Entscheidungsfindung exzerpieren lässt. Was Stiftungen finden müssen, sind Informationen zu den Ausschüttungen seit Auflage, zu den einzelnen Liegenschaften, dem Kreis der Mieter und auch zum Prozess, wie Nachhaltigkeit bzw. ESG-Kriterien der Immobilien im Fonds kontinuierlich geprüft werden. Auf diesem Pfad muss ein stiftungsgeeigneter Immobilienfonds unterwegs sein, dann bewegt sich was.
