Wenn Stiftungen heute Stiftungsfonds (oder stiftungsgeeigneter Fonds) sagen, dann müssen sie eigentlich auch Immobilienfonds sagen. Denn zu einer langfristig erfolgreichen und resilienten Vermögensaufteilung, oder neudeutsch: Asset Allocation, gehören heute und in Zukunft Immobilien, aus verschiedenen Gründen heraus. Einmal vor allem, weil sie stabile und widerstandsfähige Erträge erwirtschaften. Eine Studie des Indexanbieters MSCI hat ergeben, dass zwischen 2001 und 2018 die Renditen aus Immobilieninvestments zwar tendenziell gesunken sind, aber sie sind nicht wie bei Anleihen bis auf null gesunken. Vor allem aber sind mit Immobilien immer noch rund 3 bis 4% an ordentlichen Erträgen zu generieren, während mit Anleihen, dem Lieblingsinvestment deutscher Stiftungen, nur mehr eine Null vor dem Komma und ein bisschen was dahinter vereinnahmt werden kann. Wichtig ist auch, dass in der Finanzkrise und in der Eurokrise die Erträge aus Immobilien zwar schwankten, aber eben nicht wie bei Dividenden zwischendurch auch mal komplett ausfielen.
Immobilien haben also gegenüber Aktien und Anleihen gewisse Vorteile, die aber im Zuge der Corona-Krise auch noch einmal überprüft werden müssen. Denn manche Nutzungsart ist durch die Corona-Krise kritisch zu hinterfragen. Ein Beispiel.
Hotel-Investments. Diese leiden gegenwärtig besonders unter der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Reisebeschränkungen, so dass teilweise Mietzahlungen gestundet werden mussten. Auch Büroimmobilien werden künftig neu beurteilt werden. Zwar hat Homeoffice Einzug in den Unternehmensalltag gehalten, mit der Folge, dass vermutlich nicht mehr so viel Bürofläche wie bisher gebraucht wird, gleichzeitig können neue Abstands- und Hygieneregeln tendenziell zu erhöhter Flächennachfrage führen, die einen Nachfragerückgang aufgrund der o.g. erhöhter Aktivität im Home Office ausgleichen könnten. Eine neue Gemengelage, die so manches schicke Single-Tenant-Projekt eines Spezial-AIFs in Frage stellt.
Bleiben wir bei den Nutzungsarten, schält sich die Wohnimmobilie schnell als aus Stiftungssicht nachvollziehbares Investment heraus. Hier existiert zwar auch das Risiko, dass ein Mieter ob Kurzarbeit die Miete vielleicht mal später zahlt, aber er wird für seine Familie alles möglich machen, um sich nicht verkleinern zu müssen. Unternehmen entscheiden da härter. Silke Harms, die Stiftungsspezialistin bei PATRIZIA GrundInvest, erklärt es so: „Die Welt steht seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie Kopf. Ganze Industriezweige befinden sich in der Krise. Allerdings zeigen sich die Wohnimmobilienmärkte derzeit ausgesprochen robust. Denn die Nachfrage der Mieter bleibt bestehen, entsprechend sehen wir hier auch kaum Mietstundungen.“ Nicht zuletzt hat die Wohnimmobilie immer auch eine soziale Komponente, „denn ‚gewohnt werden muss immer.“
PraxisCheck PATRIZIA Europe Residential Plus
- Wo wird investiert?
Der PATRIZIA Europe Residential Plus investiert in Wohnimmobilien in Europa, macht sich die aktuellen Makrotrends zu Nutze und profitiert von der nach wie vor vorhandenen Prosperität ausgesuchter europäischer Wohnimmobilienmärkte.
- Welche Immobilien sind aktuell im Portfolio?
Zusätzlich zu den drei bereits im Startportfolio befindlichen Objekten in Hamburg, Luxemburg und Brüssel wird aktuell ein weiteres Objekt am Standort Amsterdam angebunden. Trotz der Verwerfungen durch die Corona-Krise konnten hier jedoch bislang keine Preisrückgänge ausgemacht werden, was für die derzeitige Stabilität des Wohnimmobilienmarkts spricht.
- Wie entwickelte sich der NAV trotz Corona-Krise?
Der wirtschaftliche NAV und damit der Anteilswert weisen per 30.03.2020 trotz der unruhigen Zeiten bereits ein Plus von 2,3% auf. Diese Werte beziehen sich jedoch auf das Startportfolio, die tatsächlichen Renditen können hiervon in nicht unerheblichem Maße abweichen.
- Welche Ausschüttung können Stiftungen erwarten?
Grundsätzlich strebt der Fonds nach der Investitionsphase eine Auszahlung von 3,75-4,25% p.a. an. Für Anleger, die bereits für das Jahr 2019 ausschüttungsberechtigt sind, erfolgt aufgrund der positiven Liquiditätsentwicklung des Fonds eine (zeitanteilige) Auszahlung von 4,5% p.a. Auch hier gilt aber der Hinweis, dass sich die Rendite verändern kann, wenn das Portfolio final investiert ist. Bisher aber werden die Ziele getroffen.
- Was müssen Stiftungen zu dieser Ausschüttung wissen?
Stiftungen sollten ihre Erwartung mit einer 3 vor dem Komma versehen, und werden dann vermutlich positiv überrascht. Solch ein Ziel für den ordentlichen Ertrag ist aber überaus realistisch und wäre im aktuellen Niedrigzinsumfeld ein gutes Ergebnis.
- Was spricht für die Stiftungseignung des Fonds?
Der Investmentfokus auf europäischen Wohnimmobilien, das bereits investierte Startportfolio, die neuen Immobilien, die hinzukommen, die Konzentration auf modernes/zeitgemäßes Wohnen, die Ausschüttungsprojektion, die Verortung und das Bemühen um Sichtbarkeit im Stiftungssektor, die Ansprechpartnerin für Stiftungsentscheiderinnen und -entscheider sowie das tragbare und vertretbare Kostengerüst
Die Wohnimmobilie schneidet auch in Studien relativ gut als Langfristinvestment ab. Beispielsweise haben die Reis Reports den amerikanischen Immobilienmarkt und hier die einzelnen Immobilientypen untersucht. Heraus kam, dass – um ein bestimmtes Renditeziel zu erreichen – die Wohnimmobilie die geeignetste wäre, deutlich vor Büro- und Logistikimmobilien. Was heißt das für Stiftungen? Auch mit einem Immobilienmix lassen sich Renditeziele erwirtschaften, um aber das Risiko der schwankenden Erträge zu reduzieren, sollten Wohnimmobilien erster Anker in einem Langfristportfolio sein. Wenn Stiftungen eben eines genau sind, dann Langfristinvestoren. In der Studie wurde übrigens eine Wohnimmobilienquoten von bis zu 75% empfohlen, jedoch bezogen auf ein reines Immobilienportfolio.
Stiftungen suchen aber eher nach dem richtigen Immobilienanteil in ihrem Stiftungsportfolio, wohlwissend, dass Stiftungsfonds allein hier nicht ausreichend sind. Hier gilt es dann, sich mit der grundsätzlichen Asset Allocation einmal auseinanderzusetzen, aus verschiedenen Sichtweisen heraus. Ein effizientes Portfolio braucht einen Immobilienanteil, und dieser darf nicht nur eine homöopathische Dosis sein. Was heißt das? Hierzu hat die Research-Abteilung der Federal Reserve Bank von St. Louis (also der Regionaldependance der amerikanischen Notenbank Fed in St. Louis) vor etwas mehr als zehn Jahren ein paar interessante Überlegungen angestellt. Demnach sind europäische Immobilien ein Investment wert, und je länger der Investmenthorizont, desto deutlicher kristallisiert sich die positive Wirkung eines Übergewichts an Immobilien (und Aktien) gegenüber der Anleihe heraus. Zugegeben, die Zeiten sind heute andere, aber die gestiegene Unattraktivität der Anleihe dürfte die Ergebnisse der Studie heute noch untermauern, trotz der gegenwärtigen Corona-bedingten Unsicherheit.
Für europäische Wohnimmobilien im Speziellen zählt Silke Harms auch noch einmal drei zentrale Argumente auf: „Einmal der demografische Wandel. Die Menschen leben immer länger, was trotz sinkender Geburtenraten die Nachfrage nach Wohnraum steigen lässt. Dazu schreitet die Urbanisierung weiter voran. In der Folge verdichten sich bestehende Ansiedlungen, Wohngebiete wachsen und auf begrenztem Raum nehmen die Einwohnerzahlen stark zu. Bereits heute leben 75 Prozent der Europäer in Städten – Tendenz steigend. Zudem besteht, speziell in Wachstumszentren, nach wie ein struktureller Wohnungsmangel.“ Das zusammen genommen spricht für die Wohnimmobilie, wobei andere Nutzungsarten aber auch nicht komplett außen vorgelassen werden können als stiftungsgeeignetes Investment.
Jetzt wissen wir, dass Immobilien langfristig im Portfolio Sinn machen, dass europäische Immobilien sinnvoll sind und dass Wohnimmobilien hier vermutlich ein „must have“ sind. Was eine Stiftung noch nicht weiß ist, wie hoch der Immobilienanteil im Stiftungsvermögen sein soll und wie sich der Aufbau dieser Immobilienquote neben Stiftungsfonds und stiftungsgeeigneten Fonds bewerkstelligen lässt. Eine Untersuchung der Investmentgesellschaft Origin Holding hat herausgearbeitet, dass die Immobilienquote auch eine Funktion von Größe des (Stiftungs-)Vermögens und des Anlagehorizonts ist. Um es kurz zu machen: Eine Stiftung mit weniger als 5 Mio. Euro Stiftungsvermögen (in der Studie war es ein Anleger mit einem Vermögen <5 Mio. USD) und einem Anlagehorizont von weniger als fünf Jahren sollte auch nicht mehr als 5% ihres Vermögens in Immobilien allokieren.
Eine Stiftung mit einem Vermögen von mehr als 25 Mio. Euro und einem Anlagehorizont von etwa 20 Jahren sollte demnach durchaus darüber nachdenken, 30% Immobilienquote anzusteuern. Für Stiftungen mit einem Vermögen von 5 bis 10 Mio. Euro schälen sich bei einem Anlagehorizont von zehn Jahren Immobilienquoten zwischen 15 und 20% heraus. Eines ergänzte die Ausarbeitung noch: Die Illiquidität von Immobilien kann in Zeiten von Panik oder wie eben der Corona-Krise von großem Vorteil sein, denn Anleger könnten hier ohnehin nichts tun und brauchen sich von der Panik nicht anstecken zu lassen.
Eine Studie des Asset Managers Amundi förderte zudem zutage, dass Immobilieninvestments langfristig zwar nicht unbedingt zu einer Reduktion von Risiken führen, dass sie diese aber auch nicht wesentlich erhöhen und damit zum Erreichen von Renditezielen beitragen. Allerdings zeigte sich, dass Immobilieninvestments in der kurzen Frist einen sehr positiven Einfluss auf ein Portfolio haben können, insbesondere wenn wie jetzt in der Corona-Krise alle Assetklassen quer Beet verkauft werden. Bei Portfolien mit Anleiheübergewicht, und das ist bei vielen Stiftungen im Allgemeinen und bei Stiftungsfonds im Speziellen der Fall, profitiert im jetzigen Umfeld vor allem der ordentliche Ertrag von einem Immobilieninvestment.
Wenn Stiftungen sich nun an die Umsetzung der Immobilienquote machen, kommen sie an Fonds eigentlich nicht vorbei. Der Markt für Immobilien-Stiftungsfonds, die also Stiftungen durchaus aktiv als potentielle Anleger adressieren und deren Ausstattungsmerkmale für eine Stiftungseignung sprechen, ist überschaubar. Aber es gibt sie, sechs davon haben wir hier in einer Übersicht zusammengestellt. Stiftungsfonds mit Immobilienquote, umgesetzt über REITs oder Anteile an anderen Immobilienfonds, sucht man dagegen mit der Lupe.
Denken Stiftungen heute über Immobilien als Investment nach und fällt das Selber-Bewirtschaften einer Liegenschaft als Alternative aus, bewegen sich Stiftungen schnell im Fondsbereich. Gleichzeitig bewegen sie sich dann raus aus dem Feld der Stiftungsfonds, denn zu wenige davon berücksichtigen ihrerseits Immobilien in der Asset Allocation. Immobilienfonds bieten sich dann als Alternative an, und der Markt hält tatschlich auch einige Immobilien-Stiftungsfonds bereit. Wobei sich das Stiftungsfonds hier darauf bezieht, dass die ausgewählten Immobilienfonds einige oder viele Aspekte einer Stiftungseignung mitbringen. Stiftungen dürften hier auf jeden Fall fündig werden was den Immobilienfokus betrifft, denn von Wohnen über Büro und regionale Schwerpunkte bis hin zu Qualitätseinzelhandel ist eigentlich alles mit dabei. Ob es im Detail dann jedes Mal passt, müssen Stiftungsverantwortliche im Einzelfall prüfen. Immobilieninvestments via Fonds sind einfach nie ganz ohne Hürden zu machen. Aber die Hürden sind kleiner geworden, und das ist für die Zukunft der Immobilienquote in einem Stiftungsvermögen eine gute Nachricht. Plädoyer Ende.
