{"id":6701,"date":"2023-11-14T06:42:00","date_gmt":"2023-11-14T05:42:00","guid":{"rendered":"https:\/\/stiftungsmarktplatz.eu\/blog\/?p=6701"},"modified":"2023-11-23T14:14:32","modified_gmt":"2023-11-23T13:14:32","slug":"immobilien-im-stiftungsvermoegen-und-das-quantum-hoffnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stiftungsmarktplatz.eu\/blog\/immobilien-im-stiftungsvermoegen-und-das-quantum-hoffnung\/","title":{"rendered":"Immobilien im Stiftungsverm\u00f6gen und das Quantum Hoffnung"},"content":{"rendered":"Lesezeit: <\/span> 6<\/span> Minuten<\/span><\/span>\n

Immobilien sollten im Stiftungsverm\u00f6gen einen festen Platz haben. Andererseits h\u00e4ufen sich derzeit die Nachrichten vom Immobilienmarkt, denn entgegen aller Erwartungen steigen Immobilienpreise nicht ewig, und nicht immer. F\u00fcr uns hei\u00dft das, die auf fondsfibel.de selektierten Immobilienfonds einmal ausf\u00fchrlich zu analysieren und mit den Fondslenkern das abzuklopfen, was aus Stiftungssicht wichtig ist. Heraus kam, dass \u2013 clever positioniert \u2013 die Chancen in nachhaltig aufgestellten Immobilienfonds heute deutlich \u00fcberwiegen. Von den Headlines d\u00fcrfte hier weitaus mehr \u00fcbrigbleiben als ein Quantum Hoffnung auf weiter attraktive Renditen.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Die Schlagzeilen, die sich derzeit zum Bau- und Immobiliensektor finden, sind \u00fcberschaubar schmeichelhaft. Sogar \u00d6sterreichs Immobilien-Wunderwuzzi und als \u00d6sigarch betitelter Bau-Unternehmer Ren\u00e9 Benk\u00f6 wurde mittlerweile von seimem Sockel geholt. Doch wer genau analysiert wird feststellen: Bei den drei von fondsfibel.de selektierten Immobilienportfolios \u00fcberwiegen die Chancen die gegebenen Markt-Risiken. Wir haben beim Fondsmanagement direkt nachgefragt, wie die Situation f\u00fcr den KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland<\/a>, den IREEF von INVESCO<\/a> und den UBS (D) Euroinvest Immobilien<\/a> bewertet wird.<\/p>\n\n\n\n

Spiegel Online r\u00e4t zum Verkauf<\/h2>\n\n\n\n

\u201eNiedrigere Bewertungen, Leerstand, sinkende Attraktivit\u00e4t: Viele Immobilien sind weniger begehrt als noch vor einigen Jahren. Das wirkt sich auch auf die Fonds aus. Ein Verkauf ist oftmals ratsam.\u201c Zu diesem plakativen Schluss kam unl\u00e4ngst zum Beispiel Hermann-Josef Tenhagen (Finanztip, zuvor Chefredakteur Finanztest) in einem l\u00e4ngeren St\u00fcck f\u00fcr Spiegel Online. Nehmen wir das mal als Kontraindikation. Nat\u00fcrlich geht die Zinswende am Immobilienmarkt nicht spurlos vorbei, und nat\u00fcrlich besitzen gesamtwirtschaftliche Entwicklungen starken Einfluss auf die Entwicklung von Immobilienm\u00e4rkten. Das Ausma\u00df des Einflusses auf die einzelne Immobilie h\u00e4ngt allerdings st\u00e4rker denn je an Lage, Nutzungsvariabilit\u00e4t und der ESG-G\u00fcte der einzelnen Immobilie. Und auf Fondsebene eben an der diesbez\u00fcglichen Qualit\u00e4t eines Portfolios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Preise geben nur gering nach<\/h2>\n\n\n\n

Das angespannte \u00f6konomische Umfeld spiegele sich in den Entwicklungen auf zahlreichen deutschen Transaktionsm\u00e4rkten wider, berichtet Fabian Herrmann<\/a>, Fondsmanager des KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland: \u201eEs ist ein deutlicher R\u00fcckgang der Nachfrage zu verzeichnen und das Transaktionsvolumen liegt rund 72% unterhalb des Vorjahresniveaus. Dieser deutliche R\u00fcckgang der Nachfrage auf zahlreichen deutschen Transaktionsm\u00e4rkten f\u00fcr Immobilien f\u00fchrt auf dem deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt zu Abw\u00e4rtstendenzen bei Kaufpreisen.\u201c Aber, so Herrmann, viele M\u00e4rkte in wirtschaftlich starken Regionen seien sehr robust. \u201eSo zeigen sich etwa die Spitzensegmente der Mietm\u00e4rkte f\u00fcr B\u00fcrofl\u00e4chen in Frankfurt (Main), M\u00fcnchen, Stuttgart und K\u00f6ln auch in dem gegenw\u00e4rtigen Umfeld widerstandsf\u00e4hig. Das gilt auch f\u00fcr die Mietm\u00e4rkte f\u00fcr Wohnfl\u00e4chen deutscher Ballungszentren.\u201c Der R\u00fcckgang der allgemeinen Neubaut\u00e4tigkeit und der ungebrochene Zuzug nach Deutschland w\u00fcrden die zuk\u00fcnftige Nachfrage nach Wohnraum weiter steigern und Druck auf die Mietm\u00e4rkte aus\u00fcben.<\/p>\n\n\n\n

Angebotsverknappung mit Ansage<\/h2>\n\n\n\n

Genau diese Entwicklung erwartet auch Alexander Isak<\/a>, der den UBS-Fonds managt. \u201eIm Bestand steuern wir mit Ansage auf eine Angebotsverknappung zu.\u201c Die stark verlangsamte Baut\u00e4tigkeit sei f\u00fcr Projektierer und Bautr\u00e4ger ein Problem \u2013 in dieser Hinsicht seien die Negativ-Nachrichten folgerichtig. Fonds mit einem attraktiven Bestandsportfolio hingegen d\u00fcrften von der Situation profitieren. Die Preise h\u00e4tten allenfalls etwas nachgeben, vor allem wenn der Verk\u00e4ufer unter Ver\u00e4u\u00dferungsdruck stand. \u201eIn Gro\u00dfst\u00e4dten und an Universit\u00e4tsstandorten sehen wir weiterhin ein hohes Preisniveau.\u201c Anders formuliert: eine Immobilie in guter Lage, mit guter Anbindung, attraktiven Services und guter Energieeffizienz wurde stets und werde auch weiterhin nachgefragt, so Isak. Henrik Haeuszler (INVESCO) berichtet: \u201eDie Anlageklasse Real Estate befindet sich in einer ambivalenten Phase. Eigent\u00fcmern mit unterschiedlich gelagertem Verkaufsdruck stehen eigenkapitalstarken Investoren gegen\u00fcber, die von sektoraler Nachfragedichte profitieren k\u00f6nnten. Dabei spielen auch die oft kostspieligen ESG-Anforderungen eine Rolle.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Erwartung: Langfristig steigende Immobilienwerte<\/h2>\n\n\n\n

Angesichts der gegebenen Situation erwartet Herrmann durch den R\u00fcckgang der Baut\u00e4tigkeit bei gleichzeitigem Druck auf den Mietm\u00e4rkten \u201ebei hochwertigen Immobilienbest\u00e4nden in guten Lagen mittel- bis langfristig stabile oder steigende Immobilienwerte.\u201c Bei INVESCO ist man \u00e4hnlich positiv gestimmt: \u201eDas Jahr 2023 hat sich zwar als volatil erwiesen, aber die Einbr\u00fcche an den Kapitalm\u00e4rkten haben f\u00fcr professionelle und aktive Anleger auch Investitionsm\u00f6glichkeiten geboten, und wir gehen davon aus, dass sich dies auch 2024 (verst\u00e4rkt) fortsetzen wird. Investitionen w\u00e4hrend einer Marktkorrektur haben in der Vergangenheit zu einer Outperformance gef\u00fchrt.\u201c Genau diese Strategie hat Isak f\u00fcr den UBS-Fonds bereits konkret umgesetzt: \u201eWir nutzen die Chancen am Markt.\u201c So wurde im Juni eine Logistik-Immobilie im Rhein-Main-Gebiet mit einem Pharma-Unternehmen als Mieter gekauft. Im August kam eine Wohnimmobilie in K\u00f6ln hinzu.<\/p>\n\n\n\n

Weitere Zuk\u00e4ufe absehbar<\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr alle drei Portfolios sind weitere Zuk\u00e4ufe absehbar. Denn, so Isak, Bautr\u00e4ger-Gesellschaften ben\u00f6tigen angesichts gestiegener Zinsen und hoher Baupreise Liquidit\u00e4t und w\u00fcrden zur Not zum Beispiel bei kurz vor der Fertigstellung stehenden Objekten notgedrungen auf Margen verzichten. Auch Herrmann plant f\u00fcr den Catella Zuk\u00e4ufe. Die Turbulenzen auf den Transaktionsm\u00e4rkten und die Zinswende hatten seinen Fonds in den letzten 18 Monaten an der Seitenlinie stehen lassen. Beherrschend im Tagesgesch\u00e4ft waren die erfolgreichen Vermietungen und die Begleitung der angekauften wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen in N\u00fcrnberg und Heiligenhaus. \u201eMit der zur\u00fcckgehaltenen Liquidit\u00e4t aus den viertelj\u00e4hrlich stattfindenden Cash-Calls sind wir derzeit wieder auf der Suche nach neuen Opportunit\u00e4ten. Bevorzugt planen wir die geographische Allokation in Nord- und Ostdeutschland auszubauen und in die Nutzungsarten Fachmarktzentren, Immobilien mit sozialer sowie mit wohnwirtschaftlicher Nutzung zu investieren.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Steigende Mietertr\u00e4ge zentraler Treiber des Einkommens\u2026<\/h2>\n\n\n\n

Parallel f\u00fchrt die Nachfrage am Mietmarkt zu weiterwachsenden Mietertr\u00e4gen, welche die zuk\u00fcnftigen Aussch\u00fcttungen des Sonderverm\u00f6gens stabilisiert und weiter wachsen l\u00e4sst. \u00dcberhaupt seien steigende Mieten derzeit der wichtigste Wertreiber, f\u00fchrt Haeuszler aus: \u201eStabile Renditen erfordern Einkommenswachstum als Ertragstreiber. Eine Phase langsameren Wirtschaftswachstums bedeutet, dass nicht alle Immobiliensektoren die gleiche Nachfrage verzeichnen. Dies gilt insbesondere f\u00fcr unterschiedliche Lagen (z.B. Frankfurt Opernplatz vs. Frankfurt Eschborn). Da sich die Renditen immer weniger bewegen, ist die Wertentwicklung immer st\u00e4rker vom Mietwachstum abh\u00e4ngig. F\u00fcr das \u00fcberm\u00e4\u00dfig stark in A-Objekte investierte, ca. EUR 5 Mrd. EUR gro\u00dfe Invesco Real Estate European Fund (IREEF) Portfolio prognostizieren wir f\u00fcr die kommenden drei Jahre ein Mietwachstum von > 30%, wovon gut zwei Drittel bereits vertraglich gesichert sind.\u201c<\/p>\n\n\n\n

\u2026und Inflationssicherung<\/h2>\n\n\n\n

Neben steigenden Zinsertr\u00e4gen und einer hohen Vermietungsquote von derzeit rund 97,2% konnten die Mietertr\u00e4ge im Catella im Vergleich zum Vorjahr um rund 15,9% gesteigert werden. \u201eIm Portfolio ist der Gro\u00dfteil der Mietvertr\u00e4ge an die Ver\u00e4nderung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die j\u00e4hrliche Anpassung der Mieth\u00f6he als auch erfolgreiche Nachvermietungen auslaufender oder gek\u00fcndigter Mietvertr\u00e4ge haben die Mietertr\u00e4ge im Portfolio deutlich gesteigert\u201c berichtet Herrmann. Im UBS-Portfolio sind praktisch alle Mietvertr\u00e4ge indexiert, berichtet Isak, weswegen sich der Fonds eben auch als Inflationsschutz eigne. Auch Haeuszler sieht steigende Renditen: F\u00fcr diejenigen M\u00e4rkte, die im Anlagefokus von IRE stehen, zeigten publizierte Marktrenditen zwischen Januar 2022 und August 2023 eine durchschnittliche Aufw\u00e4rtsbewegung von ca. 90 Basispunkten. \u201eWir erwarten also bis Ende 2023 eine Stabilisierung des Renditeniveaus.\u201c<\/p>\n\n\n\n

Nachhaltigkeit immer wichtiger<\/h2>\n\n\n\n

Alle drei Immobilienfonds in der Fondsfibel werden nicht nur nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung beworben, sondern z\u00e4hlen zu den nachhaltigsten Angeboten ihrer Peer-Group, was durch Zertifizierungen und Rankings unterstrichen wird. \u201eDie Nachfrage nach energieeffizienten Fl\u00e4chen mit Nachhaltigkeitszertifikaten steigt, w\u00e4hrend das Angebot gering ist. Wir versuchen daher, entsprechende Objekte in M\u00e4rkten zu entwickeln, die durch diese Engp\u00e4sse charakterisiert sind\u201c, umrei\u00dft Haeuszler die Strategie. Insbesondere bonit\u00e4tsstarke Unternehmen h\u00e4tten oft ambitionierte Klimaziele, nehmen dadurch regulatorische Entwicklung proaktiv vorweg und fragen \u00fcberdurchschnittlich stark ESG-konforme Fl\u00e4chen nach. Das Risiko \u201egestrandeter\u201c Immobilien, deren Mietpotential eine energetische Sanierung nicht oder nur geringf\u00fcgig rechtfertigt, wird mittelfristig dazu f\u00fchren, in Schieflage geratene Objekte – insbesondere von Eigent\u00fcmern, die unter den gestiegenen Fremdkapitalkosten leiden – repositionieren zu k\u00f6nnen. Der IREEF hat nicht nur aktuell unter 44 vergleichbaren Portfolien eine 5-Sterne-Bewertung beim ESG Rating, sondern hatte in den letzten 12 Monaten gg\u00fc. dem MSCI Pepfi-Index eine Outperformance von +775 Basispunkten gezeigt.<\/p>\n\n\n\n

UBS-Fonds als Sektor-Leader im GRESB-Rating<\/h2>\n\n\n\n

Der UBS (D) Euroinvest Immobilien ist ein Artikel 8-Fonds im Sinne der Offenlegungsverordnung. \u201eDie Ber\u00fccksichtigung von ESG-Kriterien nimmt durch Erwartungen des Gesetzgebers sowie Mieterschaft und Investoren an Bedeutung zu und ist wichtiger Treiber f\u00fcr eine nachhaltige Performance von Immobilien\u201c, befindet Isak. Der Fonds ist mit mehr als 90 von 100 m\u00f6glichen Punkten in der GRESB-Bewertung Sektor-Leader, der Durchschnitt liegt bei 74 Punkten. Die globale Benchmark GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) analysiert und vergleicht Immobilienanlageprodukte in den Bereichen ESG. Es ist die f\u00fchrende ESG-Benchmark in der Immobilienbranche und repr\u00e4sentiert \u00fcber 1800 Immobilienportfolios weltweit. <\/p>\n\n\n\n

Der KCD Catella erf\u00fcllt ebenfalls sp\u00fcrbar \u00fcberdurchschnittliche Anforderungen an die ESG-Qualit\u00e4t. Jegliche Investitionen werden vorab anhand christlich-ethischer Kriterien untersucht. Sowohl w\u00e4hrend des Ankaufsprozesses als auch turnusgem\u00e4\u00df in der Bewirtschaftung erfolgt die stete Optimierung. Der Catella-Nachhaltigkeitsmonitor umfasst wichtige \u00f6kologische Aspekte. Bewertet werden neben direkten Fakten wie dem Grad der W\u00e4rmed\u00e4mmung und der Umweltvertr\u00e4glichkeit der Heizungsanlage auch Kriterien wie die Anbindung an den \u00d6ffentlichen Personennahverkehr und viele weitere indirekte Faktoren. Das Gesamtkonzept zahlt sich aus, vor wenigen Tagen wurden 0,22 EUR pro Anteil ausgesch\u00fcttet, eine Steigerung um 15,8% gegen\u00fcber 2022.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Objekt-Picking vs. Sektorallokation<\/h2>\n\n\n\n

\u201eUnserer Auffassung nach liegt der wesentliche Schl\u00fcssel zum Erfolg auf den europ\u00e4ischen Immobilienm\u00e4rkten mittelfristig eher in einer Stockpicking-Mentalit\u00e4t als in einer Sektorallokation. Die Objektauswahl ist von entscheidender Bedeutung, da wir eindeutig ein Auseinanderdriften der Ertr\u00e4ge innerhalb von Sektoren und M\u00e4rkten beobachten\u201c, blickt Haeuszler nach vorne. Dar\u00fcber hinaus m\u00fcssten die Businesspl\u00e4ne den Bed\u00fcrfnissen der Mieter und den Nachhaltigkeitsvorschriften Rechnung tragen. Das funktioniere am besten \u00fcber fundierte lokale Marktkenntnis, vorzugsweise \u00fcber eigene lokale Teams. Genau das betont man auch bei der UBS, dort wird auf die jeweiligen Experten vor Ort in den einzelnen europ\u00e4ischen L\u00e4ndern verwiesen. Beim Catella Deutschland ist die Markt\u00fcbersicht nat\u00fcrlich einfacher, der Gedanke des Objekt-Pickings wird aber auch hier gepflegt.<\/p>\n\n\n\n

Zusammengefasst<\/h2>\n\n\n\n

Ja, es gibt Probleme im Bau- und Immobiliensektor, aber das betrifft Projektierer, Bautr\u00e4ger und Investoren, deren Portfolios allenfalls durchschnittlich sind \u2013 Typ Callcenter mit hohem Energieverbrauch in der hintersten Ecke eines Gewerbegebietes ohne \u00d6PNV-Anschluss. Die drei Immobilienfonds aus der Fondsfibel leiden mit ihren nachhaltigen A-Portfolios nicht nur nicht unter der Situation, sondern profitieren dank starker Eigenkapitalausstattung. Die erlaubt es ihnen, auch bei gestiegenen Zinsen attraktive Objekte zu erwerben. Die kommen zwangsl\u00e4ufig auf den Markt, da notleidende Eigent\u00fcmer in der Regel nur f\u00fcr ihre besten Immobilien Interessenten finden. Die professionell zusammengestellten Portfolios des Fondsfibel-Trios erfreuen sich weiterhin hoher Ertragskraft, zudem lassen sich f\u00fcr sie Index-Mieten durchsetzen. Sie sind also \u2013 gerade in dieser volatilen Zeit \u2013 mehr denn je ein Kauf.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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