{"id":460,"date":"2019-10-14T19:05:54","date_gmt":"2019-10-14T17:05:54","guid":{"rendered":"https:\/\/stiftungsmarktplatz.eu\/blog\/?p=460"},"modified":"2020-07-07T11:54:50","modified_gmt":"2020-07-07T09:54:50","slug":"immobil-meets-ewig","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stiftungsmarktplatz.eu\/blog\/immobil-meets-ewig\/","title":{"rendered":"Immobil meets ewig"},"content":{"rendered":"Lesezeit: <\/span> 6<\/span> Minuten<\/span><\/span>\n

Wie sehen eigentlich die \u00dcberlebensstrategien von \u00e4lteren \nStiftungen aus und was kann ich heute davon lernen. Diese Frage treibt \nviele Stiftungen heute um, mit zwei interessanten Erkenntnissen: \nDiejenigen Stiftungen, die schon lange leben, sind so alt geworden, weil\n sie vor allem Immobiles gemischt mit Aktien gehalten haben. Und \nAnleihen waren ob der Z\u00e4suren selten ein Vehikel f\u00fcr die Ewigkeit. Das \ngibt zu denken.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Immobilien geh\u00f6ren in ein Stiftungsportfolio, genauso wie dort \nAnleihen und Aktien hineingeh\u00f6ren. Geht es bei einer Anlageklasse mal \nschief, wie w\u00e4hrend und nach den beiden Weltkriegen bei Anleihen, der \nhat immer noch zwei Standbeine. Derjenige jedoch, der sich vollends der \nAnleihe verschrieben hatte, wurde eines Besseren belehrt. Auch heute \nkann es ein Fehler sein, sich ausschlie\u00dflich mit Staatsanleihen zu \nbefassen. Einmal sind die Renditen dort mittlerweile im Negativen \nangelangt, zum andere wei\u00df keiner, wohin das noch gehen kann. Denn wir \nalle wissen, dass solche Systeme extrem z\u00e4h sein k\u00f6nnen, und h\u00f6here \nZinsen k\u00f6nnen wir uns schlichtweg nicht leisten. Dann platzen \nStaatshaushalte wie Luftballons und wir haben auf Jahre hinaus eine \nRezession, weil alle dem s\u00fc\u00dfen Gift der niedrigen Zinsen nicht entsagen \nk\u00f6nnen. F\u00fcr Stiftungen besteht das Problem darin, dass ihr \nDurchschnittszins sukzessive weiter sinkt und sie sich nach Alternativen\n umschauen m\u00fcssen. Diese jedoch passen so gar nicht in das bisherige \nAnforderungsprofil.<\/p>\n\n\n\n

TIPP: In unserer #stiftungenst\u00e4rken-Video-Kolumne haben wir uns mit dem Fonds-Portfolio einer Stiftung besch\u00e4ftigt und was dort alles drin sein sollte. Film ab!<\/a><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

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\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n\n

PODCAST<\/strong>
\n\u201eImmobil meets ewig\u201c<\/h2>\n\n\n\n

HOMOGENE ANLEGERSCHAFT WICHTIG F\u00dcR STIFTUNGEN<\/h2>\n\n\n\n

Sei\u2019s drum, es muss etwas passieren, weshalb Immobilieninvestments schnell wieder auf den Radar kommen k\u00f6nnten. Zwar gab es viele Probleme mit Immobilienfonds, offenen wie geschlossenen, aber man muss der Branche einfach attestieren, dass sie gelernt hat, die Zeiten der Agio-Partys sind auf jeden Fall vorbei. Und unendlich viele L\u00f6sungen, die es durch eine kritische Stiftungspr\u00fcfung schaffen, gibt es andererseits auch nicht mehr. Stiftungen sollten bei einem Immobilienfonds sehr stark darauf achten, dass die Immobilien im Fonds auch tats\u00e4chlich jene Renditen liefern k\u00f6nnen, aus denen dann die Aussch\u00fcttungen flie\u00dfen, und sie sollten nach der Homogenit\u00e4t der Anlegerschaft fragen. In der Regel gehen Fondsanbieter heute sehr transparent mit den Liegenschaften um, legen diese dar, zeigen, was f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge existieren und was passiert, wenn diese einmal auslaufen. Auch zur Immobilie selbst, in welchem Zustand diese ist bzw. ob sie vielleicht sogar neusten Energiestandards entspricht und wie sich die Mieterstruktur en detail zusammensetzt, ist der Fondsanbieter h\u00e4ufig recht lieferf\u00e4hig. Bei der Anlegerschaft ist es schon schwieriger, Transparenz zu bekommen, aber das ist f\u00fcr Stiftungen wichtig.<\/p>\n\n\n\n

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KENNZEICHEN EINES STIFTUNGSGEEIGNETEN IMMOBILIENFONDS<\/h2>\n\n\n\n

Wenn ein Fonds nur deshalb mehrere hundert Millionen Euro gro\u00df ist, \nweil er zwei institutionelle Anleger oder gar Dachfonds gewinnen konnte,\n ist es f\u00fcr Stiftungen die Zeit, die Ohren zu spitzen. Denn ziehen diese\n Anleger ihr Geld ab, weil sie es woanders allokieren, wird es schnell \neng f\u00fcr die verbleibenden Anleger. Anteilsr\u00fccknahmen m\u00fcssen dann \ndurchaus auch mal mit Immobilienverk\u00e4ufen finanziert werden. Wo das \nhinf\u00fchren kann, haben Anleger, auch Stiftungen, schmerzhaft ab 2007 \nerfahren, denn immobil und liquide gehen dann schnell getrennte Wege. \nEin stiftungsgeeigneter Immobilienfonds sollte also ein \nnachvollziehbares Anlageuniversum bespielen, bei den Immobilien aus \nnachhaltigen \u00dcberlegungen heraus einen Mix an eher modernen Immobilien \nsetzen, Stiftungen als Anlegergruppe adressieren und das \nImmobilienportfolio mit Bedacht und Sorgf\u00e4ltigkeit, vor allem aber mit \nviel unterlegtem Eigenkapital zusammenstellen. Ein mindestens \nquartalsweises Reporting sowie eine den Stiftungsverantwortlichen einmal\n im Jahr zur Verf\u00fcgung gestellte Immobilien\u00fcbersicht samt Nennung der \nLeistungsdaten der Liegenschaft sollten zudem obligatorisch sein. \nImmerhin wollen Stiftungen nicht nur wissen, in was sie investieren, sie\n m\u00fcssen es sogar.<\/p>\n\n\n\n

STIFTUNG UND REITS? EIN MSYTERIUM!<\/h2>\n\n\n\n

Drei Immobilienfonds bzw. immobilien-nahe Fonds, die diesem Ger\u00fcst \nnahekommen und die wir f\u00fcr die FondsFibel f\u00fcr Stiftungen & NPOs auf \nihre Stiftungseignung hin untersucht haben, sind der Greater Munich Real\n Estate Fund, der KCD Nachhaltig Immobilien Deutschland sowie der \nSavills IM REIT Income Fund. Bei letzterem kommt die Immobilie zwar \nnicht im Namen vor, daf\u00fcr ist der Fonds praktisch der Bestandshalter von\n eben Immobilienbestandshaltern, den so genannten REITs. Im Fonds wird \nalso eine langfristige Anlageperspektive verfolgt, Spekulation mithin \nvermieden. F\u00fcr Stiftung ist dies wichtig, denn ihnen obliegt das \nSpekulationsverbot, entsprechend m\u00fcssen auf Portfolio- und auf \nFondsebene spekulative Aspekte vermieden werden. REITs wiederum halten \nImmobilien breit gestreut und sch\u00fctten ihre Ertr\u00e4ge zu weiten Teilen an \nihre Anleger aus, eine Steuerregelung macht dies m\u00f6glich.<\/p>\n\n\n\n

In solchen REITs werden h\u00e4ufig sehr moderne Immobilien oder \nQuartierseinheiten gehalten, die modernsten Kriterien nachhaltigen \nImmobilienbaus entsprechen. Die ESG-Scores sind hier in der Regel recht \ngut. Zwar erwerben Stiftungen hier einen Aktienbaustein, aber eben \neinen, der f\u00fcr ein hohes und stabiles Aussch\u00fcttungsniveau steht und f\u00fcr \neine mit dem Aktienmarkt teilweise recht unkorrelierte Wertentwicklung. \nWarum hiesige Stiftungen so wenig auf REITs setzen, bleibt ein \nMysterium, eine schl\u00fcssige Erkl\u00e4rung gibt es unter langfristigen \nGesichtspunkten eigentlich nicht. In Gro\u00dfbritannien, den Niederlanden \noder Schweden geh\u00f6ren REITs zu den Basics bei der Kapitalanlage von \nStiftungen. Wichtig zum Fonds zu wissen ist auch, dass Fondsmanager \nThomas K\u00f6rfgen einer der profundesten deutschen Kenner der \ninternationalen Immobilienlandschaft ist und mit bodenst\u00e4ndiger Sorgfalt\n das Portfolio managt.<\/p>\n\n\n\n

IMMOBILIEN IM UMLAND M\u00dcNCHEN<\/h2>\n\n\n\n

Beim Greater Munich Real Estate Fund handelt es sich um einen \nklassischen offenen Immobilienfonds, und ein wenig handelt es sich um \ndie Fortschreibung oder Teil 2 einer absoluten Erfolgsgeschichte bei den\n Immobilienfonds. Mit dem Catella Max wurde ein Immobilienfonds nur f\u00fcr \nM\u00fcnchen aufgelegt, die Prosperit\u00e4t und das Profil als Schwarmstadt \nmachten die Stadt M\u00fcnchen zu einem Hot Spot f\u00fcr Immobilieninvestoren \u2013 \nmit positiven Folgen f\u00fcr Investoren im Catella Max. Der Greater Munich \nReal Estate Fund widmet sich nun dem Speckg\u00fcrtel der Stadt, es werden \nalso Immobilien um M\u00fcnchen herum f\u00fcr den Fonds selektiert.<\/p>\n\n\n\n

Die Idee dahinter leuchtet ein: Dort wo Potentiale in der Stadt schon\n recht gut ausgesch\u00f6pft sind, kann die Dynamik auf das Umland M\u00fcnchens \n\u00fcberschwappen. Die Preise werden ob dieses s\u00e4kul\u00e4ren Trends anziehen, \nund da auch die Nachfrage nach Wohn- und Gesch\u00e4ftsraum anziehen wird, \nsind auch steigende Mieten machbar. M\u00fcnchen boomt, und das wei\u00df und \nversteht jeder. Da diese Immobilien sehr gut zu greifen sind, ist das \nInvestments bei Stiftungsorganen gut vermittelbar. Dazu wird eine \nAussch\u00fcttung von 4% angestrebt und sind die Kosten als fair zu \nbezeichnen. Es macht f\u00fcr Stiftungen in einem ersten Schritt viel mehr \nSinn, einen Fonds mit einem engen regionalen Fokus zu erwerben als ein \nweltweites Portfolio, zumal der Fonds an sich ja \u00fcber die einzelnen \nImmobilien auch schon breit streut.<\/p>\n\n\n\n

DEUTSCHES BETONGOLD, MIT NACHHALTIGKEITS-ANALYSE<\/h2>\n\n\n\n

Beim KCD Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland wiederum ist \nder Name ebenfalls Programm, als Anleger werden explizit auch Stiftungen\n adressiert. Zu den vom Fonds erworbenen Immobilien baut man als Anleger\n vermutlich ebenfalls rasch einen Bezug auf, da diese in Deutschland \ndomiziliert sind. Drei Kriterien sind bei der Immobilienauswahl \nentscheidend: die Geografie, der Nutzen und die Nachhaltigkeit. Beim \nersten Kriterium geht es darum zu pr\u00fcfen, dass die Immobilie einen \nStandort hat, dessen Kaufkraftprojektion f\u00fcr die Zukunft demografisch \ngetrieben positiv ist. Sprich, es m\u00fcssen St\u00e4dte sein, in denen k\u00fcnftig \nProsperit\u00e4t absehbar ist. Entsprechend schl\u00fcssig ist es, dass die ersten\n sechs Immobilien beispielsweise in Frankfurt, K\u00f6ln und M\u00fcnchen gekauft \nwurden. Beim Kriterium Nutzen steht im Vordergrund, dass ein Mix an \nImmobilien erworben wird, also Wohn- etwa mit Pflege- und B\u00fcroimmobilien\n gemischt werden \u2013 die auch mit einem relativ hohen Eigenkapitalanteil \nerworben werden. Aktuell liegt die Fremdfinanzierungsquote bei knapp \n29%.<\/p>\n\n\n\n

Schlie\u00dflich wird die Nachhaltigkeit der Objekte zum Auswahlkriterium \ngemacht. Spannend ist hier, dass auch Nachpr\u00fcfungen zur Nachhaltigkeit \nangestellt werden, also Verbesserungen bei nachhaltigen Kriterien \nerfasst werden. F\u00fcr ein Frankfurter Objekt wurden j\u00fcngst beispielsweise \ndie Umstellung auf \u00d6kostrom sowie CO\u00b2-neutrales Gas, die geringere \nFluktuation und Abbau des Leerstandes sowie die Implementierung von \nGreen Lease Mietvertr\u00e4gen festgestellt, was das Nachhaltigkeitsrating \nerh\u00f6ht hat. Solch ein Prozess bzw. auch das Sichtbarmachen dessen ist \nnicht selbstverst\u00e4ndlich. Stiftungen k\u00f6nnen diesen Baustein als Teil \nihrer Nachhaltigkeitsstrategie betrachten, oder als Immobilienbaustein, \nauf jeden Fall macht es sie handlungsf\u00e4hig den Immobilienteil ihres \nStiftungsverm\u00f6gens betreffend.<\/p>\n\n\n\n

Checkliste \u2013 Darauf sollten Stiftungen bei Immobilienfonds schauen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  1. Was ist das Aussch\u00fcttungsziel und wie ist die Aussch\u00fcttungspolitik \nangelegt. Aussch\u00fcttungsziele von 3 oder 4% sind heute immer noch \nmachbar, alles dar\u00fcber ist mit Unsicherheiten behaftet, die sich \nStiftungen nicht \u201eeinkaufen\u201c sollten.<\/li>
  2. Werden Stiftungen von Anfang an als Zielgruppe adressiert. Schon bei\n der Auflage des Fonds sollten Stiftungen klar adressiert werden, bzw. \nderen Bed\u00fcrfnisse. Dazu geh\u00f6rt ebenjener Fokus auf Aussch\u00fcttungen und \nein tiefes Reporting.<\/li>
  3. Kaufen Sie den Fonds ohne Agio. Immobilienfonds, egal ob REIT-Fonds,\n Spezial AIF oder normaler offener Immobilienfonds sollten ohne \nAusgabeaufschlag oder Agio erwerbbar sein durch eine Stiftung, ggf. \ndurch Vorlage der NV-Bescheinigung.<\/li>
  4. Bei REIT-Fonds sollten Stiftungen schauen, ob die Aussch\u00fcttungen \ntats\u00e4chlich konsistent erfolgten, der Fonds als wirklich 4 oder gar 5% \np.a. auszusch\u00fctten in der Lage war. Ebenfalls sollte ein breiter Mix an \nREITs im Fonds enthalten sein, so dass keine Abh\u00e4ngigkeit von nur einer \nNutzungsart besteht. Gleiches gilt f\u00fcr offene Immobilienfonds oder \nSpezialfonds, hier sollten mehrere Liegenschaften zur Aussch\u00fcttung \nbeitragen. Stiftungen sollten das Diversifikationsgebot auch in ihren \nFondsanlagen zu obersten Pr\u00e4misse erheben.<\/li>
  5. Die Sache mit der gewerblichen Infizierung bei geschlossenen Fonds. \nStiftungen sollten Fonds meiden, die Ertr\u00e4ge produzieren die gewerblich \ninfiziert sind. Diese werden als Gewerbeertr\u00e4ge ausgewiesen und eben \nnicht als Ertr\u00e4ge aus Verm\u00f6gensverwaltung bzw. Vermietung und \nVerpachtung. H\u00e4ufig sind hier auch nur eine oder wenige Immobilien \nenthalten, was dem Diversifikationsgebot auf Produktebene ggf. entgegen \nsteht.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    ZUSAMMENGEFASST<\/h2>\n\n\n\n

    Die Gemengelage in der Kapitalanlage einer Stiftung ist speziell. \nAnleihen liefern nicht mehr das was Stiftungen brauchen, gegen\u00fcber \nAktien bestehen typisch deutsche, gewachsene Ressentiments, und bei \nImmobilien zieht man sich immer darauf zur\u00fcck, solch ein Investment \nnicht so recht greifen zu k\u00f6nnen \u2013 obwohl Gemauertes hier die besten \nAnkn\u00fcpfungspunkte liefert. Stiftungsgeeignete Immobilienfonds vereinen \nein paar Eigenschaften auf sich, gepaart mit der F\u00e4higkeit, erklecklich \nauszusch\u00fctten. Nat\u00fcrlich gilt es, genau zu pr\u00fcfen, aber sich solchen \nFonds zu verwehren, d\u00fcrfte von vielen \u00dcberlebensstrategien noch die \nschlechteste sein.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Er ist Herausgeber der FondsFibel f\u00fcr Stiftungen & NPOs, dem f\u00fchrenden Nachschlagewerk f\u00fcr Stiftungsfonds und stiftungsgeeignete Fonds (www.fondsfibel.de), Vortr\u00e4ge h\u00e4lt er vor allem zum Thema \u201aStiftungen und ihr Weg in die digitale Welt\u2018. F\u00fcr beide Themen betreibt er den Blog #stiftungenst\u00e4rken.\",\"sameAs\":[\"https:\\\/\\\/www.fondsfibel.de\"],\"url\":\"https:\\\/\\\/stiftungsmarktplatz.eu\\\/blog\\\/author\\\/tobias-karow\\\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Immobil meets ewig - Der Stiftungsblog f\u00fcr die Stiftungspraxis","description":"Wie sehen eigentlich die \u00dcberlebensstrategien von \u00e4lteren Stiftungen aus und was kann ich heute davon lernen. Diese Frage treibt viele Stiftungen heute um, mit zwei interessanten Erkenntnissen: Diejenigen Stiftungen, die schon lange leben, sind so alt geworden, weil sie vor allem Immobiles gemischt mit Aktien gehalten haben. 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