{"id":1533,"date":"2020-09-30T09:37:00","date_gmt":"2020-09-30T07:37:00","guid":{"rendered":"https:\/\/stiftungsmarktplatz.eu\/blog\/?p=1533"},"modified":"2020-10-04T11:10:35","modified_gmt":"2020-10-04T09:10:35","slug":"dernier-cri-der-immobilien-stiftungsfonds","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stiftungsmarktplatz.eu\/blog\/dernier-cri-der-immobilien-stiftungsfonds\/","title":{"rendered":"Dernier Cri der Immobilien-Stiftungsfonds"},"content":{"rendered":"Lesezeit: <\/span> 4<\/span> Minuten<\/span><\/span>\n

An den Finanzm\u00e4rkten wechseln die Moden ja fast so h\u00e4ufig wie in Paris am Catwalk: Mal sind ganz fokussiert geschnittene Angebote en vogue, dann wieder begeistern sich die Anleger f\u00fcr breit aufgestellte Fonds als dernier cri. \u00dcbertragen auf stiftungsgeeignete Immobilienfonds bedeutet dies: Mal \u00fcberzeugt der Ma\u00dfanzug spezialisierter Fonds zum Beispiel f\u00fcr Einzelhandel oder Studierendenwohnheime \u2013 und dann wieder m\u00f6gen Investoren flexible Angebote, die Risiken \u00fcber viele verschiedene Nutzungsarten streuen. Diese Variante ist aktuell \u2013 und nat\u00fcrlich auch pandemiebedingt \u2013 ganz stark in Mode.<\/em><\/p>\n\n\n\n

W\u00e4hrend Fonds, die zum Beispiel ausschlie\u00dflich in Einkaufszentren investiert haben, mit erheblichen Problemen und Wertverlusten k\u00e4mpfen, zeigen Fonds \u00fcber mehrere Nutzungsarten hohe Stabilit\u00e4t. Wie der KCD Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland (ISIN DE000A2DHR68), der neben der Diversifikation \u00fcber mehrere Nutzungsarten auch noch die Flexibilit\u00e4t besitzt, die Gewichtung innerhalb der Nutzungen betr\u00e4chtlich zu verschieben. Ganz grunds\u00e4tzlich handelt es sich um einen offenen Publikumsfonds. Er richtet sich insbesondere an Privatkunden, Stiftungen sowie kirchliche, karitative, diakonische und kirchennahe Einrichtungen, die auch beim \u201eBetongold\u201c hohe ethische und \u00f6kologische Ma\u00dfst\u00e4be angelegt wissen wollen.
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GUT DURCH DEN CORONA-CRASH GEKOMMEN<\/h2>\n\n\n\n

Der KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland wurde im 1. Quartal 2017 aufgelegt. Er investiert in etablierte Investmentstandorte und Metropolregionen sowie in Mittelst\u00e4dte und regionale Investmentzentren, die sich durch ein hohes Ma\u00df an Urbanit\u00e4t und \u201eRobustheit\u201c auszeichnen. Robust bedeutet im Sinne des Fonds, dass es hohen Diversifizierungsgrad in der Besch\u00e4ftigungsstruktur gibt, also zum Beispiel nicht ein gro\u00dfes Industrieunternehmen den Arbeitsmarkt in der Region dominiert. Mit einer rollierenden Jahresperformance von 3,9% ist der Fonds bislang (Stand Ende August) hervorragend durch die Corona-Turbulenzen gekommen. Seit Auflage steht ein Plus von 11,7% zu Buche. Das ist eine wichtige Information aus Stiftungssicht.
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AKTUELL ACHT IMMOBILIEN IM PORTFOLIO<\/h2>\n\n\n\n

Aktuell befinden sich acht Immobilien mit Verkehrswerten zwischen 9,6 und 35,5 Mio. EUR im Portfolio des Fonds: 3 in Frankfurt, je 1 in M\u00fcnchen, Stuttgart, N\u00fcrnberg, K\u00f6ln und Augsburg. Die Nettorenditen liegen zwischen 2,6% f\u00fcr die Immobilie in der Helsinkistra\u00dfe in M\u00fcnchen und je 6,2% f\u00fcr zwei Liegenschaften in Frankfurt. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie seien bislang \u00fcberschaubar geblieben, sagte Fondsmanager Thomas K\u00fcbler. Ein gewichtiger Grund daf\u00fcr: Der Fonds diversifiziert \u00fcber unterschiedliche Nutzungsarten: Bei den Investitionsobjekten werden die Nutzungsarten B\u00fcro (40-60%), Einzelhandel (20-40%), Wohnen (10-20%) und Spezialimmobilien mit karitativer\/diakonischer\/sozialer Nutzung (0-20%) einbezogen. Die daraus resultierende breite sektorale Diversifikation soll ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil sicherstellen, so der Fondsmanager.<\/p>\n\n\n\n

IMMOBILIENMIX ZAHLT SICH AUS<\/h2>\n\n\n\n

Sehr froh zeigt sich K\u00fcbler mit dem derzeit geringen Anteil des Einzelhandels im Portfolio (5,3% der Nettosollmiete), zumal es sich dabei \u00fcberwiegend um Anbieter des t\u00e4glichen Bedarfs handelt. Das alles \u00fcbersetzt sich bislang in sehr geringe Stundungsquoten. Mit Stand Ende August betragen die Stundungen noch 1,3% gerechnet auf die Gesamtjahresmiete. Eine Stundung betrifft zum Beispiel ein Fitnessstudio, das komplett hatte schlie\u00dfen m\u00fcssen. Stundungsanfragen aus den Bereichen B\u00fcro und Wohnen \u201esind so gut wie nicht vorhanden.\u201c Der Anteil der B\u00fcrofl\u00e4chen im Fonds betr\u00e4gt aktuell 56% – ein Risiko angesichts des aktuellen Vormarsches des Home Offices? K\u00fcbler warnt vor voreiligen Schl\u00fcssen. \u201eLetztlich ist es noch zu fr\u00fch, konkrete Ma\u00dfnahmen einzuleiten. Die Analysen bewegen sich zwischen R\u00fcckgang der B\u00fcrofl\u00e4chennachfrage aufgrund von Homeoffice und Nachfrageanstieg aufgrund von Abstandsregeln und Hygienekonzepten.\u201c<\/p>\n\n\n\n

LIQUIDIT\u00c4T F\u00dcR ZUK\u00c4UFE VORHANDEN<\/h2>\n\n\n\n

Als Fonds, der das Portfolio weiter aufbaut, befindet sich K\u00fcbler auf der Suche nach geeigneten Targets, zumal das Sonderverm\u00f6gen nach dem cash-call Ende August ausgesprochen liquide ist. Ausweislich der Investor-Information Ende August verf\u00fcgt der Fonds \u00fcber 22 Mio. EUR Brutto-Liquidit\u00e4t. \u201eDas hat den Vorteil dass man genau wei\u00df, mit welchem Eigenkapital man sich auf die Suche begeben kann, andererseits kostet es Performance, weil die Liquidit\u00e4t durch die Minuszinsen Kosten verursacht.\u201c Die gr\u00f6\u00dfte Herausforderung f\u00fcr das Management besteht darin, Immobilien mit Renditepotenzial zu selektieren. Das ist angesichts hoher Liquidit\u00e4t im Markt anspruchsvoll, zumal bei Projektentwicklungen Liquidit\u00e4t \u00fcber den langen Fertigstellungszeitraum vorgehalten und negativ verzinst werden muss. Bis zu 20% des Fonds k\u00f6nnen in Immobilien mit pflegerischer, caritativer oder diakonischer Ausrichtung investiert werden, derzeit betr\u00e4gt der Anteil trotz des kirchlichen Hintergrunds des Fonds so gesehen lediglich 11%, k\u00f6nnte also fast verdoppelt werden. \u201eNat\u00fcrlich w\u00fcrden wir sehr gerne diesen Bereich aufstocken, aber es ist derzeit nicht einfach, geeignete Objekte zu finden\u201c macht K\u00fcbler deutlich.<\/p>\n\n\n\n

CHRISTLICH-ETHISCHE TRANSAKTIONSKRITERIEN F\u00dcR DIE IMMOBILIEN<\/h2>\n\n\n\n

Jegliche Investitionen werden vorab anhand christlich-ethischer Transaktionskriterien untersucht. Sowohl w\u00e4hrend des Ankaufsprozesses als auch turnusgem\u00e4\u00df im Asset Management w\u00e4hrend der Haltedauer. \u201eWir w\u00fcrden zum Beispiel nie eine Immobilie kaufen, in der etwa ein R\u00fcstungskonzern wichtiger Mieter ist\u201c erkl\u00e4rt K\u00fcbler. Der Catella-Nachhaltigkeitsmonitor umfasst dabei auch \u00f6kologische Aspekte. \u201eDer Vermietung von Dach- und Fassadenfl\u00e4chen f\u00fcr Photovoltaikanlagen stehen wir sehr positiv gegen\u00fcber.\u201c Bewertet werden neben direkten \u00f6kologischen Aspekten wie dem Grad der W\u00e4rmed\u00e4mmung und der Umweltvertr\u00e4glichkeit der Heizungsanlage auch Kriterien wie die Anbindung an den \u00d6ffentlichen Personennahverkehr und viele weitere indirekte Faktoren. Jede Immobilie wird im Zwei-Jahres-Rhythmus neu bewertet und nach M\u00f6glichkeit optimiert.<\/p>\n\n\n\n

AUSSCH\u00dcTTUNG STEIGT SUKZESSIVE<\/h2>\n\n\n\n

Die im Oktober anstehende Aussch\u00fcttung wird sich auf voraussichtlich 0,11 EUR belaufen, angesichts der aktuellen Notierung um 11 EUR also eine Rendite von exakt 1%. In den Vorjahren wurden 0,06 und 0,1 EUR ausgesch\u00fcttet. \u201eDie Aussch\u00fcttung wird sich mit der Erweiterung des Portfolios aufbauen\u201c zeigt sich K\u00fcbler positiv gestimmt. Im Prospekt ist eine Zielrendite von ca. 3-4% avisiert, der Fondsmanager strebt dies durchschnittlich f\u00fcr einen Zeitraum von zehn Jahren an.<\/p>\n\n\n\n

STIFTUNG WERDEN SEHR GUT INFORMIERT<\/h2>\n\n\n\n

Positiv erw\u00e4hnt werden darf die sehr gute Informationsgebung, die auf der Catella-Homepage realisiert wird. Monatlich gibt es ein Investor-Reporting, das auf einer Sonderseite auch auf spezielle Vorkommnisse, aktuell die Pandemie, eingeht. Berichte des Anlageausschusses, Factsheets und eine Vielzahl von Informationsmemoranden finden sich zeitnah eingestellt \u2013 das ist graphisch sehr \u00fcbersichtlich, einfach zu finden und professionell umgesetzt.<\/p>\n\n\n\n

ZUSAMMENGEFASST<\/h2>\n\n\n\n

Das Fondsmanagement des KCD Catella Nachhaltig Immobilien Deutschland k\u00f6nnte nat\u00fcrlich die freie Liquidit\u00e4t einsetzen, um zeitnah am Markt ein oder mehrere Objekte zu akquirieren. Das w\u00fcrde sich kurzfristig gut machen, weil statt der Minuszinsen f\u00fcr die Liquidit\u00e4t Einnahmen generiert werden k\u00f6nnten. Aber gerade darin l\u00e4sst sich ja heutzutage die Qualit\u00e4t eines Managements festmachen, n\u00e4mlich lieber abzuwarten, als eine \u00fcberteuerte Immobilie mit entsprechend minimaler Rendite zu erstehen, die auf die langfristige Performance dr\u00fcckt. Exakt aus dieser Qualit\u00e4tsbetrachtung heraus sollten Stiftungen an Immobilien-Stiftungsfonds herangehen. Der Fonds ist insgesamt auf gutem Weg, die hohe Vermietungsquote von mehr als 98% und die Bewertungssteigerungen sprechen f\u00fcr sich. Nat\u00fcrlich muss die Aussch\u00fcttung erh\u00f6ht werden, mit einem Prozent k\u00f6nnen Stiftungen ihren Zwecken nicht nachkommen. Konkrete Versprechungen dazu kann es nat\u00fcrlich nicht geben, die Range von 3 bis 4% erscheint aber realistisch.
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